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부동산 투자도 이제는 과학이다. 그러나 과학적인 분석 없이 투자자의 감이나
중개업자의 말만 믿고 무턱대고 투자에 나서는 사람들이 많다. 뉴타운(재개발)투자는
왕도가 없다. 그러나 투자의 왕도는 없더라도 갖춰야 할 기본적인 ‘투자원칙’은 있다.
바로 미래가치에 대한 수익성 분석을 통해 내가 가진 자금으로 내집마련과 어느 정도의
투자수익을 올릴 수 있는지를 계산해 볼 수 있다.
뉴타운(재개발)투자에 있어 고수로 가는 길을 더듬어 보자.
뉴타운(재개발) 수익률 분석이라고 하면 어렵게 생각하는 사람들이 많다. 그러나
감정평가액, 비례률 등 기본적인 개념만 익히면 손쉽게 수익률 계산해볼 수 있다.
뉴타운(재개발)구역 안에 물건을 갖고 있다는 것은 그 뉴타운(재개발)사업에 자본을
현물출자하여 즉 조합원으로서의 지위를 갖는다,
조합원들이 뉴타운(재개발) 사업에 따르는 물건과 비용을 부담하고 차후 이에 따라
얻게 되는 수익을 나눠 갖는 것이다.
이를 위해서는 뉴타운(재개발)사업 시행 이전에 각각의 조합원이 소유하고 있는 물건에
대한 가치를 정해야 하는데, 이를 펑가금액이라고 한다. 평가금액을 정하려면
감정평가사가 기존의 토지 및 건축물에 대해 감정을 실시하고 이를 토대로 평가금액을
책정함으로써 추후 분양순위와 추가 부담금 등을 합리적으로 산정할 수 있는 것이다.
평가금액과 함께 뉴타운(재개발)사업의 수익성을 결정하는 중요한 잣대가 비례율이다.
비례율이란 재개발을 통해 조합원이 얻게 되는 총수익에서 사업비용을 빼고 다시 이
금액을 재개발 사업 전 조합원들의 총 평가금액으로 나눈 것을 말한다.
즉 뉴타운(재개발)사업이 모든 끝난 후 정산하면 그 결과가 영으로 끝나야 한다.
따라서 비례율이 높을수록 재개발 사업을 통한 조합원들의 재산가치 상승폭이 크다.
반면 비례율이 100%를 밑돌게 되면 그만큼 사업성이 떨어지고 조합원들의 부담이
늘어나게 되는 것이다.
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뉴타운(재개발)사업을 하면서 과연 조합원분양가를 얼마로 책정할 것이냐 하는 문제가
바로 이 비례율에 있다.
즉 공동주택분양가격 및 청산금(부담금)정산을 위하여 어떤 수치를 가지고
계산하는 것이 비례율이다.
사업 후 아파트/상가 등 총평가액 - 총 사업비
비례율 = -------------------------------- * 100 |
사업 전 토지 및 건축물의 총평가액
예를 들어, 뉴타운(재개발)지역 안의 사업 전 총재산 평가액이 2000억 원이라고 치자.
뉴타운(재개발) 추진 과정에서 총 1000억 원의 사업비가 들었고 일반분양 및 상가분양을
포함한 사업의 총 수익이 3000억 원 이라고 가정하면, 위 계산식을 통해 계산해보면
비례율 100%가 산출된다.
조합원들의 입장에서 본다면 재개발 사업을 통해 수익도, 손해도 보지 않은 셈이다.
위 공식에서 보면 평가액이 높다고 해서 결코 좋은 것은 아니다.
비례율은 결국 조합원분양가하고 관계가 있기 때문에 많은 변수를 가지고 있다.
이처럼 비례율을 결정하는 변수에는 뉴타운(재개발)사업 안에서의 조합원수, 건축물과
토지의 총 평가액, 사업비, 이자, 재개발 관련부담금. 주변아파트시세, 임대주택건설
등이 있다.
현재 소유하고 있는 지분의 가치인 감정평가액과 미래가치를 반영한 비례율이 정해지면
권리가액(감정평가액*비례율)을 산출할 수 있다.
권리가액이란 현재 내가 소유하고 있는 물건의 권리를 가격으로 나타낸 것을 말한다.
조합원별 평형 배정 역시 이 권리가액을 기준으로 이뤄진다.
서울시 조례를 보면 뉴타운(재개발)사업에서는 조합원 분양가 중 해당 권리가액에
인접한 평형에 배정하는 것을 원칙으로 한다.
즉 해당 조합원의 권리가액이 2.6억 원이고, 25평형 조합원 분양가가 2,5억 원, 33평형
분양가가 3억 원이라면 33평형으로 신청할 수 있다.
전용면적 25.7제곱미터 이하 국민주택의 경우 100%, 전용면적 25.7제곱미터를 초과하는
주택은 총가구수의 50%까지 조합원에게 우선적으로 돌아갈 수 있기 때문이다.
또, 총 조합원수 600명, 건축세대수 1200세대일 경우 임대주택 17%를 제외하고
조합원들이 25.7제곱미터 이상 아파트를 전부 분양받을 수 있다고 예측할 수 있다.
개념파악이 되었다면 실전으로 가보자.
평소 청약부금이나 저축을 할 여유가 없어 청약통장 없이 내 집 마련을 꿈꾸던 갑씨는
뉴타운(재개발)지역 안의 물건에 관심을 두었다.
그는 그동안 틈틈이 마련한 돈으로 강북 뉴타운(재개발)구역 안에 대지면적 15평
건물면적 15평짜리 단독주택 한 채를 1.3억 원에 매입했다.
전세 보증금 4천만 원을 제하면 9천만 원 가량의 초기 자금으로 내 집 마련의 첫걸음을
시작하였다.
자 이제 뉴타운(재개발)이 되었을 경우 갑씨의 재산평가를 해보자.
갑씨가 소유한 대지의 공시지가는 제곱미터 당 125만 원, 건물은 오래된 주택이라서
제곱미터 당 15만 원으로 평가되었다.
여기에 비례율은 100%, 갑씨가 분양 받을 수 있는 33평형 조합원분 분양가가 3억 원
선으로 정해졌다.
갑씨 소유 주택의 권리가액은 8천3백만 원으로 산출된다. 즉, 재개발 사업 전 그가
소유한 자산의 총 가치가 8천3백만 원인 셈이다.
여기에 조합원분양가와 권리가액의 차액인 2.17억 원을 추가 부담하면 새 아파트
33평에 입주할 수 있는 것이다.
물론 본인이 원하면 25평형에 입주할 수도 있다.
뉴타운(재개발)투자에서 33평형 새 아파트 입주까지 갑씨가 들인 자금은 초기자금과
추가부담금을 더해 모두 3,47억 원이 된다. 같은 단지의 일반분양분 분양가가 3.9억 원
선에 책정되었고, 주변아파트시세는 4.5억 선이다. 갑씨는 입주와 동시에 4천만 원
가량의 차액을 기대할 수 있고, 주변아파트시세와 비교하면 1억 원 정도 차이가 있다.
뉴타운(재개발)지역에 많은 관심을 두는 이유는 우선 청약저축이나 부금이 필요 없이
조합원자격을 취득함으로서 아파트를 분양받을 수 있는 자격을 갖는 것이다.
두 번째는 초기자금을 많이 투자할 필요가 없다. 공사가 시작된다고 하여도 전세금은
이주비로서 대체할 수가 있다.
일반투자자를 위하여 대략전인 산출방법으로 계산해본 것이다.
감정평가사들은 법률에서 정하고 있는 감정평가방법으로 위치나 도로를 접하고 있는
상태 등에 따라 정밀하게 평가하기 때문에 여기에는 통상적인 평가를 했을 경우를 택한 것이다.
고수의 반열에 오르려면 조금 더 심도 있게 평가방법에 공부하고 연구해야 된다. | 