양도세 계산원리
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양도세의 계산원리 1) 과세대상 - 토지, 건물, 입주권, 분양권, 주식, 출자지분, 기타자산(특정주식,영업권) 2) 취득가액의 입증과 관련된 문제 (1) 계약서를 분실하여 취득가액 입증 불가능 * 매매사례가액 * 감정평가액 * 환산가액(환산한 취득가액) 양도가액 * (2) 계약서상 취득가액을 낮게 기재한 경우 * 실제 취득가액을 입증하면 실제취득가액 가능 * 환산가액 (3) 상속받은 재산을 양도하는 경우의 취득가액 * 상속세 신고를 한 경우 - 상속 당시의 평가가액 * 상속세 신고를 안 한 경우 - 기준시가 3) 양도세 계산구조 (1) 양도차익 = 양도가액 - 취득가액 - 기타 필요비용 * 필요비용의 계산 기준시가 기준시 - 취득시의 기준시가의 3%(필요경비 개산공제액) 실거래가 기준시 - 실경비 모두 * 필요경비 공제대상 -취득세, 등록세, 인지세, 수수료(중개사, 법무사, 세무사) - 국민주택채권 할인비용 - 재건축 개발부담금 - 수선비(발코니, 난방시설, 인테리어 비용 등) (2) 양도소득금액 = 양도차익 - 장기보유특별공제액 * 장기보유특별공제액 = 양도차익 * 장기보유특별공제율 (3) 과세표준 = 양도소득금액 - 기본공제(연간 1회 250만원) (4) 산출세액 = 과세표준 * 세율 (5) 납부세액 = 산출세액 - 예정신고 납부세액공제(10%) + 주민세(10%) (6) 장기보유특별공제율(토지,건물만 대상. 1가구 1주택자에 한해 적용) * 3년 ~ 5년 보유 : 10% * 5년 ~ 10년 보유 : 15% * 10년 이상 보유 : 30% * 1세대 1주택자 15년 이상 보유 : 45% (7) 세율 * 1년 미만 보유 : 50%(단일세율) * 1년 ~ 2년 미만 보유 : 40%(단일세율) * 2년 이상 보유 : 9% ~ 36%(누진세율) * 1세대 2주택자 : 50% * 1세대 3주택자 : 60% * 비사업용 토지 : 60% * 미등기 양도 : 70% (8) 누진세율(기본세율) * 1,000만원 이하 : 9% * 1,000만원 초과 ~ 4,000만원 이하 : 18%(누진공제액 90만원) * 4,000만원 초과 ~ 8,000만원 이하 : 27%(누진공제액 450만원) * 8,000만원 초과 : 36%(누진공제액 1,170만원) * 탄력세율제도 주택투기지역에서 2주택 이상 보유한 상태에서 양도를 하면 기본세율에 15%를 가산하여 과세할 수 있다. * 투기지역 내에서도 기준시가 신고를 할 수 있는 경우 1세대 1주택이 소형주택인 경우 아파트(18평, 기준시가 4,000만원 이하) 단독주택, 연립주택(25.7평, 기준시가 1억원 이하) 공익사업으로 수용당한 경우 4) 양도세 비과세 요건 (1) 1세대(혼인을 전제) * 혼인상태가 아니더라도 별도 세대가 인정되는 경우 30세 이상자, 최저생계비 이상의 소득자, 배우자의 사망,이혼 (2) 1주택 * 2주택인 경우에도 비과세 인정되는 경우(일시적 2주택자) 이사, 혼인, 동거봉양, 상속주택, 농어촌주택 (3) 3년이상 보유 (4) 2년이상 거주(국세청에서 구체적으로 지번을 확인) * 서울, 과천, 분당, 일산, 평촌, 산본, 중동 등 5대신도시 * 3년 보유, 2년 거주 요건이 적용되지 않는 경우 - 수용될 경우, 세대 전원이 국외 이주, 건설임대주택 5년 이상 거주 - 다른 시,군으로 이사(취학,질병치료,근무상 형편 등) (5) 고가주택(6억)이 아닐 것(초과분에 대해서는 과세) - 양도세 계산구조 * (실제)양도차익 = 양도가액 - 취득가액 - 기타 필요비용 * 양도차익 = (실제)양도차익 * * 양도소득금액 = 양도차익 - 장기보유특별공제 * 과세표준 = 양도소득금액 - 양도소득 기본공제(250만원) * 산출세액 = 과세표준 * 양도세율 * 납부세액 = 산출세액 - 자진납부세액공제(10%) + 주민세(10%) (6) 보유기간, 거주기간 제한 없이 비과세를 적용하는 경우 * 건설임대주택(거주기간 5년 이상일 것) - 임대주택법에 의한 건설임대주택을 분양받아 파는 경우 * 공익사업을 위해 협의매수, 수용되는 경우 - 단, 사업인정고시일 이전에 취득한 경우에 한한다 * 해외이주법에 의한 세대전원이 출국(2년 이내에 양도) - 2006.2.9.일 전에 출국한 경우에는 2007.12.31.일까지 양도 * 근무상 형편 등으로 출국 - 1년 이상 계속하여 국외거주를 필요로 하는 취학, 근무상 형편으로 - 2006.2.9.일 전에 출국한 경우에는 2007.12.31.일까지 양도 (7) 1년 이상 거주하면 비과세를 적용하는 경우 * 재건축, 재개발 사업중에 취득한 주택 - 1년이상 거주, 완공일로부터 1년 내에 처분 * 근무상 형편 등 부득이한 사유에 의한 취득 - 1년 이상 거주한 기존주택을 처분 5) 양도세 감면주택(조세특례제한법 제99조 제3항. 주로 IMF시절에 신축된 주택) (1) 세법상의 효과 * 다른 주택의 비과세 판정시 주택수에서 제외(2007.12.31.까지만 유지) * 그러나 중과세 판정(2주택,3주택)시에는 주택수에 포함된다. * 감면주택이란 2003.6.30.일 전(서울,과천,5대 신도시는 2002.12.30.일 전)에 사용승인을 받았거나 최초로 계약하고 계약금을 납부한 주택. * 5년 이내에 양도하면 양도소득세 100% 감면. 그러나 5년 경과 후 양도하면 * 감면주택 1채만 있는 경우의 비과세, 감면적용의 문제 비과세 요건을 갖추면 비과세 가능 감면주택이 고가주택이면 6억까지는 비과세, 초과분은 감면(국세심판원입장) 그러나 국세청입장은 둘 중 하나만 선택가능하다는 입장. (2) 감면주택의 유형 * 임대유형(임대 후 양도) - 장기임대주택(제97조) - 신축임대주택(제97조의 2) - 미분양주택(제98조) * 신축주택유형(신규취득 후 양도) - 신축주택취득자(제99조, 제99조의 2, 제99조의 3) - 2001.5.23. ~ 2003.6.30. 사이에 주택건설업자와 최초로 계약하고 계약금을 납부하거나 자가건설주택의 경우에는 위 기간 내에 사용검사나 사용승인을 받은 주택 단, 서울, 과천, 5대신도시는 2003년 이후 계약분은 해당사항 없음에 유의. (3) 취득 후 5년 이후에 양도하는 경우의 산식 양도소득금액 산출세액 = 양도소득금액 - A (4) 취득일로부터 5년 이내에 양도 - 양도세 100% 감면. 단 감면세액 상당액의 20%는 농어촌특별세 부과 (5) 취득일로부터 5년 이후에 양도 - 5년간 발생한 소득에 대해서만 감면. 농어촌특별세 20% 부과 - 즉 비과세 특례제도는 그대로 유지된다 (6) 감면주택이 양도시에 고가주택이 된 경우 * 원칙 : 감면이 적용배제 * 예외 : 취득시 전용면적이 45평 또는 50평 이하에 해당하면 적용가능 (7) 감면주택의 감면 시작점(취득일) - 취득일의 의미 * 조합원일 경우에는 완공일 * 일반분양자일 경우에는 잔금청산일 - 전매를 통하여 입주권, 분양권을 취득한 경우에는 감면혜택이 없다. (감면혜택은 원분양자, 원조합원의 경우에만 적용됨) 6) 양도소득세납부 (1) 예정신고,납부 - 그 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월 이내에 신고,납부하면 납부세액의 10%를 공제받는다 (2) 확정신고,납부 - 당해 연도에 양도소득이 있다면 그 다음 해 5월 1일부터 5월 31일 사이에 - 확정신고,납부를 하지 않으면 * 무신고가산세 10% 추가 * 무납부가산세 1일 0.03% 추가 [양도소득세 100% 감면되는 주택] 조세특례제한법 제 99조 제 3항 - 특정기간 내의 신축취득 주택을 대상으로 수혜를 받을 수 있는 한시적 법률 - 1가구 1주택 중과세율 적용에서 배제 1. 조세특례제한법에 의한 양도소득세 감면대상 기간 (1) 1998.5.22. ~ 1999.6.30. - 고급주택을 제외한 모든 주택 - 단, 국민주택(25.7평)은 1999.12.31.일 까지 (2) 2000.11.1. ~ 2001.5.22. - 비수도권 소재 국민주택만 해당 (3) 2001.5.23. ~ 2003.6.30. - 고급주택을 제외한 전국의 모든 주택 - 단, 서울, 과천, 5대 신도시 소재주택은 2002.12.31.일 까지 (4) 고급주택의 내용 * 2002.9.30.일 까지는 전용면적 50평 이상, 6억 초과 주택 * 2002.10.1. ~ 2002.12.30.일 까지는 전용면적 45평 이상, 6억 초과 주택 * 2003.1.1.일 부터는 규모에 상관없이 6억 초과 주택(고가주택) 2. 감면내용 - 주택건설사업자로부터 취득기간 중 신축주택을 취득한 경우 * 취득(잔금납부기준) 후 5년 이내 양도하면 양도세 100% 감면 * 취득 후 5년 이후에 양도하면 취득일로부터 5년간 발생한 양도소득금액을 양도소득세 과세대상 소득에서 차감해 양도소득세를 과세 (1) 재건축조합원의 경우 - 취득기간 내에 해당 아파트가 사용승인 또는 사용검사를 받는다면 (2) 최초 분양계약자만 감면대상 * 제외되는 경우 - 전매로 매입한 경우 - 고급주택 - 미등기양도주택 - 분양권을 증여한 주택 (2) 감면되는 양도소득세의 20%는 농어촌특별세로 부담한다 (4) 감면주택은 다른 주택의 1세대 1주택 비과세 판정시 주택수에 불포함된다 즉 비과세 혜택을 받는 다른 주택을 2007년 말까지 매도하면 양도소득세가 단, 2007년 말까지만 적용됨에 유의 2008년 이후 기존주택을 매도할 때 1가구 2주택 중과세율(50%)은 (5) 감면주택을 여러 채 보유한 경우에도 동일한 혜택이 부여된다 (6) 감면주택, 기존의 일반주택 등 1가구 2주택인 경우에 투기과열지구 내에서 청약 1순위 자격은 배제됨에 유의하여야 한다 (7) 감면혜택을 받으려면 양도소득세 확정신고 기한까지 감면대상 주택임을 |
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