임대주택사업자의 양도소득세, 종부세, 취득록세 등 세제혜택

임대주택사업자의 양도소득세, 종부세, 취등록세 등 세제혜택

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1 세대 3주택 중과(60%과세 및 장기보유특별공제 배제)로 인하여 주택을 여러 채 보유하면서 임대를 하다 양도하게 되는 경우 양도소득세 중과를 피할 수 없게 되었습니다.  다만, 주택건설 및 보급을 위해 장기주택 임대사업자에 대해서는 일정요건을 갖추는 경우 중과를 배제해 주는 규정이 있습니다. 이 때 일정요건이란 크게 건설임대사업자 (신축주택을 취득하여 임대하는 경우)와 매입임대사업자(기존주택을 매입하여 임대하 는 경우)로 나뉘어 주택수와 보유기간에 따라 적용을 달리하고 있습니다. 그러므로 다주택 임대사업자가 사업소득세(9-36%)와 별도의 양도소득세 중과를 받지 않으려면, 먼저 구청에 임대 사업등록을 한 후 세무서에 주택 임대사업 자등록을 하여야 하며, 보유 주택수는 같은 시군구에 5채 이상 임대를 하고 10년(5년) 이상 보유를 해야 합니다.  구체적인 세금감면혜택에 대하여는 아래 자료를 참고하시기 바랍니다. ■ 취득시 주택을 취득하게 되면 기본적으로 취득세, 등록 세 및 기타 지방세를 부담해야 한다. 다만, 주택임 대사업과 관련된 주택취득에 대해서는 시·군·구 에 임대사업등록을 하면 아래와 같이 지방세를 감 면해 준다. 1. 감면요건 (1) 임대주택 등록기준 : 공동주택 2세대 이상(단 독주택 2호 이상) (2) 임대주택 사업자의 범위 ㉠ 건설임대사업자 임대주택의 건축허가를 받아 당해 임대주택취득 일(사용승인서교부일, 임시사용승인일, 사실상 사 용일)이전에 임대사업자 등록을 한 사업자 ㉡ 매입임대사업자 건축주로부터 공동주택을 최초로 공동주택을 최 초로 분양받아 취득일(잔금지급일)이전에 임대사 업자등록을 한 사업자 (3) 임대주택 범위 전용면적 60㎡이하의 공동주택 및 그 부대복리 시설(매입임대의 경우 최초로 분양받아 취득한 공 동주택에 한한다) 2. 감면혜택 ① 전용면적 40㎡(12평)이하 : 취득세, 등록세, 도시계획세, 공동시설세, 재산세 * 도시계획세, 공동시설세 : 영구임대주택용으로 사용하는 경우 * 재산세 : 과세기준일 현재 국내에 2세대이상을 임대목적으로 직접 사용하는 경우 ② 전용면적 40㎡(12평)초과 60㎡(18평)이하 : 취득세, 등록세 100%면제, 재산세 50% 감면 3. 사후관리 임대주택의 취득일로부터 2개월 이내에 보존등기해야 하며 취득일로부터 5년 이내에 임대이외 용도로 사용하거나 매각하는 경우 취득세 및 등록세를 추징한다. ■ 보유시 주택임대를 하는 경우 임대소득 중 전세를 제외 하고 월세분에 대해서는 소득세를 부담해야한다. 이 외에 주택 보유에 따른 재산세외에 종합부동산 세를 부담해야하나 재산세와 마찬가지로 일정요 건을 갖추는 경우 종합부동산세 과세를 제외하고 있다. (1) 소득세 과세대상 주택임대소득 다음에 해당하는 경우의 주택임대소득에 대하여 는 소득세가 과세된다. □ 2채 이상의 주택을 보유한 자가 주택을 임대 한 경우 □ 고가주택을 임대한 경우 * 고가주택이라 함은 과세기간종료일 또는 당해 주택의 양도일 현재 소득세법에 의한 국세청 기준 시가가 6억 원을 초과하는 주택을 말한다. (2) 종합부동산세 제외 임대주택 요건 임대사업자가 과세기준일(6월 1일)까지 시· 군·구에 임대주택으로 등록하고 세무서에 사업자 등록을 한 다음의 주택 구분 규모 시가표준액 주택의수 임대기간 매입임대주택 국민주택 규모이하 3억원 이하 5호 이상 10년 이상 건설임대주택 전용면적 149㎥이하 6억원 이하 2호 이상 5년 이상 기존임대주택 국민주택 규모이하 3억원 이하 2호 이상 5년 이상 1)매입임대주택 : 임대사업자가 매매 등으로 소유권을 취 득하여 임대하는 주택 2)건설임대 주택 : 임대사업자가 임대를 목적으로 건설하여 임대하는 주택과 주택법 제9조 규정에 의해 건교부장관 에게 등록한 주택건설업자가 사업계획승인을 얻어 건설한 주택 중 사용 검사시까지 미분양된 주택으로서 임대사업자등록을 하여 임대하는 주택 3) 기존임대주택 : 법시행일(2005년 1월 5일) 이전부터 임대하고 있던 임대주택 ■ 양도시 1세대 2주택 이상 보유 임대사업자가 주택을 양도하는 경우 2주택의 경우 50%중과 3주택 이상의 경우 60%중과를 하나, 아래 요건을 갖춘 장기임대 주택의 경우 중과를 배제한다. 1. 중과배제 장기임대주택 요건 구분 양도세 60%중과 제외요건 임대호수 임대기간 규모(양도당시) 건설 임대 주택 2005년 5월31일 이전 사용승인 받은자 5호 이상 5년 이상 임대·임대 주택법으로 분양한 주택 국민주택 규모이하 2005년 5월 31일 이후 사용승인 받은자 2호 이상 5년 이상 주택법으로 임대·임대분양한 주택 주택규모149㎥까지(단독은대지면적 298㎥)&양도당시 기준시가 6억원 이하 매입 임대 주택 기존사업자(2003년 10월 29일 이전 사업자등록등을한 자) 2호 이상 5년 이상임대 국민주택 규모이하 기준시가 3억원 이하 신규사업자 (2003년 10월 29일 이후 사업자등록등을한 자) 같은 시·군에 소재한 5호 이상 10년 이상 임대 국민주택 규모이하 기준시가 3억원 이하 2. 임대주택수의 계산 (1) 기존사업자 : 사업자 등록 시 등록한 임대주 택(임대를 개시한 주택)을 기준으로 한다. (2) 신규사업자 : 동일시(특별시, 광역시 포함)· 군 지역에서의 임대주택을 기준으로 제한(등록한 임대 주택에 한함) 3. 임대기간의 계산 임대기간 계산시 기산일은 주택의 임대를 개시 한 날이다. 이 경우 사업자등록을 하고 임대주택으 로 등록하여 임대하는 날부터 임대를 개시한 것으 로 본다. 다만, 기준호수 이하 임대한 기간은 임대 기간에서 제외한다. 4. 1세대 1주택 비과세 판정시 소유주택수 포함 여부 1세대 3주택 중과 배제되는 장기임대주택은 이 를 당해 거주자의 소유주택수에 포함하고 1세대 1 주택 비과세 여부를 판정하는 것이다. 5. 임대주택의 사후관리 임대의무기간(5년, 10년) 충족 이전이라도 살고 있는 주택을 양도시 일단 1주택으로 판정 향후 다음에 해당하는 경우 중과세율과 일반세 율의 차액을 추징 - 임대의무기간 요건 충족 이전에 임대주택을 양도하는 경우 - 임대의무호수를 임대하지 않은 기간이 6월을 경과한 경우(수용 등 제외)