경매성공사례(제시외건물)
부동산 경매/나의경매경험과지인들의 경매이야기 :
2007. 7. 31. 10:40
경매성공사례(제시외건물)
경매 공매를 하면서 원칙적으로 피해야 할 물건들이 있다.
제시 외 건물이 소재한 경우, 지분입찰인 경우, 유치권이 있는 경우, 형태가
불안전하고 전혀 다른 경우 등등.......
그러나 이러한 물건들이 투자물건으로써 전부 가치가 없는것만은 아니다.
항상 예외가 있는 것이다.
어떤 전문가는 지분 있는 토지만 찾아서 투자를 합니다.
물론 재판결과가 만족할 만 하다는 승소를 전제로 일을 합니다.
반면에 그런 토지는 가격이 정상적인 토지보다 반에 반값인 경우가 허다합니다.
하지만, 수익이 많이 창출되는데 비해 그만큼 위험도 감수해야 할 것이다
기회비용이 월등하게 좋은 정상적인 토지가 아직은 넘쳐흐르고 있읍니다.
저는 제시외 건물이 포함된 경우로 대지만 입찰을 하여 재미 아닌 재미를 보게
된 사례를 예로 들어 보기로 하겠읍니다.
대체로 큰 재미는 없지만, 때론 아주 쉬운 물건들이 있읍니다.
대구지방법원 본원 18계에서 제시외 건물이 있는 대지 하나가 검색 되었다.
대구 북구 고성동에 위치하는 대지36평 아주 작은 땅이었다
시민운동장 서측 인근에 위치한 물건으로서 6m 도로를 끼고 있는 것 외에 주변의
상권이나 재개발과는 전혀 상관이 없어 보이는 그런 위치의 토지 였다.
유찰이 5번씩이 되도록 아무도 거들 떠 보지 않는 물건이 있어 혹시하고 관심을
가져 보았고, 열람을 해보니 제시 외 건물이 한 동 있었다.
총 면적이 121m(36.6평)이었고 제시 외 건물은 등기부등본상에는 기록이 없지만,
건축물 관리 대장상에 등록된 주택48.9m(14.8평) 창고32.8m(10평)이 있었다.
한 마디로 표현하면 “아기는 태어 났는데 아기 이름을 등제를 하지 않은것과
똑 같은 상황이었다.
땅의 모양은 장방형(직사각형의 모양)이었고 제시 외 건물은 전체 토지의
앞쪽 끝부분 모서리에 위치하고 있었다.
바로 옆 창고건물은 소유주가 하숙을 목적으로 가건물을 지은 것이었다.
감정가격 9446만원 낙찰가격 2930만원..
이건은 경쟁자가 다수 있었고 경쟁자 중 집주인의 대리인과 집주인이 명함을
주면서 무슨 이유로 제시 외 건물이 있는 물건을 샀냐는 것입니다.
그러면서 문제가 있으면 적당한 가격에 넘기라는 것이었다.
제시 외 건물의 건축물 관리 대장상에는 채무자의 처의 명의로 등록이 되어 있었다.
채무자를 만나 등기비 포함해서 일천만원을 요구하니 거절 당하고 도리어
채무자는 건물 가격을 5000만원을 요구하며 되 사라는 것이었읍니다
시간이 조금 지난 후에 인근 부동산에 들러 매물 접수를 하러 갔다가 기쁜
소식을 접할 수 있었읍니다
지금 매수자가 대기하고 있으니 지금 적당한 가격에 계약을 하자는 것이었다
제시 외 건물 소유자를 다시 만나 건물 가격 절충을 시도 하였읍니다
역시 같은 제의를 했으나 거절당했다.
제시외 건물 요구 금액은 5000만원, 제시외 건물 감정가격 1628만원,
낙찰가 3000만원, 매매금액 8000만원 전후 ............... 답답하다
옛말에,
"조선 사람은 잡수세요 하면 않 먹다가 처먹으라면 먹는다"는 옛말이 있는데..............
무슨 내가 아쉬워서 그런 줄 아는 모양인데, 사실은 인간적으로 같이 이득을
보자는 것이었읍니다.
방법은 하나 법의 힘을 빌릴 수 밖에..............
1차로 내용 증명, 2차로 토지에 대한 사용료, 3차로 경매 절차였다
내용증명을 보낸 후 몇 일이 지나 만나자는 연락과 함께 협상을 하자는
이야기였다
제시 외 건물 가격은 5000만원에서 3000만원으로 가격을 제시하였다
그리고 살아온 사연을 이야기 하면서 동정심을 유발시켰다
도와는 주고 싶으나 문제는 가격 이었다
합의는 끝내 이루어 지지를 못하고 다음 기회를 봐야 했다
2차로 임대료에 관한 상황과 법 절차에 관한 내용을 2차 내용 증명을 보냈읍니다
기대 했던데로 또 연락이 왔읍니다
3번째 만남이었읍니다
드디어 만남의 장소에서 당황스러운 일이 일어났습니다
채무자, 채무자의 처, 채무자의 모, 채무자의 친구 등 여럿사람들이 모여 있었고
또한 얼굴 표정 또한 사뭇 진지해 보였다
여러 가지 이야기를 나눴지만 상황을 정리 해 보면 오히려 간단했다.
채무자 및 가족들이 이사를 할 형편도 못 되고 채무자가 부도가 나서 형편이
무척 어려우니, 땅을 산 사람이 여유가 있으니 도와 달라는 것이었습니다.
나는 제시외 건물 감정가 이상은 안 되고, 더 이상을 요구를 하시면 저는 법의 힘을
빌릴 수 밖에 없다고 버뗫다.
3000만원이라는 금액을 제시하면서 더 이상은 어렵다는 것과 법데로 할려면
하라는 것이었다.
문제는 제시 외 건물에 대한 가격 절충이었다
제시 외 건물 요구 금액은 3000만원, 낙찰가 3000만원, 매매금액 8000만원 전후 ............... 계산상 수익(2000만원)은 일부 창출되었다.
단기매매의 차익과 법적으로 하여 중,장기의 차익 중 둘 중 수익이 많이 창출되는
쪽을 선택 할 수밖에 없는 상황이었읍니다
몇 일이 지나 채무자의 처로부터 4번째 연락이 왔읍니다
가족회의를 한 결과를 이야기 하면서 시부모님과 2명의 애들도 있고 하니
최대한 도와달라는 것이었읍니다
제시한 금액은 2000만원 ....................
합의를 할 시점이 온 것 같았읍니다
왜냐하면, 매수자가 현제 대기 상태에 있기 때문입니다
타이밍이 잘 맞아 떨어 질 것 같았습니다.
더 이상 생각해 볼 필요성이 없어 바로 합의서 작성에 들어갔다
제시 외 건물에 관해서는 모든 권리를 포기한다는 것과 구청에 건축물 철거,
멸실 신고서 접수와 동시에 건축물 관리 대장에 관한 삭제 사항이었다.
2일 동안 같이 동행을 하면서 제시 외 건물에 관한 모든 문제를 해결하고
마지막으로는 매매 가격이었다.
제시 외 건물 요구 금액은 2000만원, 낙찰가 3000만원, 매매금액 8500만원 ........
수익 3500만원 생각했던 것 보다 많은 수익이 창출 되었습니다
감사합니다
경매 공매를 하면서 원칙적으로 피해야 할 물건들이 있다.
제시 외 건물이 소재한 경우, 지분입찰인 경우, 유치권이 있는 경우, 형태가
불안전하고 전혀 다른 경우 등등.......
그러나 이러한 물건들이 투자물건으로써 전부 가치가 없는것만은 아니다.
항상 예외가 있는 것이다.
어떤 전문가는 지분 있는 토지만 찾아서 투자를 합니다.
물론 재판결과가 만족할 만 하다는 승소를 전제로 일을 합니다.
반면에 그런 토지는 가격이 정상적인 토지보다 반에 반값인 경우가 허다합니다.
하지만, 수익이 많이 창출되는데 비해 그만큼 위험도 감수해야 할 것이다
기회비용이 월등하게 좋은 정상적인 토지가 아직은 넘쳐흐르고 있읍니다.
저는 제시외 건물이 포함된 경우로 대지만 입찰을 하여 재미 아닌 재미를 보게
된 사례를 예로 들어 보기로 하겠읍니다.
대체로 큰 재미는 없지만, 때론 아주 쉬운 물건들이 있읍니다.
대구지방법원 본원 18계에서 제시외 건물이 있는 대지 하나가 검색 되었다.
대구 북구 고성동에 위치하는 대지36평 아주 작은 땅이었다
시민운동장 서측 인근에 위치한 물건으로서 6m 도로를 끼고 있는 것 외에 주변의
상권이나 재개발과는 전혀 상관이 없어 보이는 그런 위치의 토지 였다.
유찰이 5번씩이 되도록 아무도 거들 떠 보지 않는 물건이 있어 혹시하고 관심을
가져 보았고, 열람을 해보니 제시 외 건물이 한 동 있었다.
총 면적이 121m(36.6평)이었고 제시 외 건물은 등기부등본상에는 기록이 없지만,
건축물 관리 대장상에 등록된 주택48.9m(14.8평) 창고32.8m(10평)이 있었다.
한 마디로 표현하면 “아기는 태어 났는데 아기 이름을 등제를 하지 않은것과
똑 같은 상황이었다.
땅의 모양은 장방형(직사각형의 모양)이었고 제시 외 건물은 전체 토지의
앞쪽 끝부분 모서리에 위치하고 있었다.
바로 옆 창고건물은 소유주가 하숙을 목적으로 가건물을 지은 것이었다.
감정가격 9446만원 낙찰가격 2930만원..
이건은 경쟁자가 다수 있었고 경쟁자 중 집주인의 대리인과 집주인이 명함을
주면서 무슨 이유로 제시 외 건물이 있는 물건을 샀냐는 것입니다.
그러면서 문제가 있으면 적당한 가격에 넘기라는 것이었다.
제시 외 건물의 건축물 관리 대장상에는 채무자의 처의 명의로 등록이 되어 있었다.
채무자를 만나 등기비 포함해서 일천만원을 요구하니 거절 당하고 도리어
채무자는 건물 가격을 5000만원을 요구하며 되 사라는 것이었읍니다
시간이 조금 지난 후에 인근 부동산에 들러 매물 접수를 하러 갔다가 기쁜
소식을 접할 수 있었읍니다
지금 매수자가 대기하고 있으니 지금 적당한 가격에 계약을 하자는 것이었다
제시 외 건물 소유자를 다시 만나 건물 가격 절충을 시도 하였읍니다
역시 같은 제의를 했으나 거절당했다.
제시외 건물 요구 금액은 5000만원, 제시외 건물 감정가격 1628만원,
낙찰가 3000만원, 매매금액 8000만원 전후 ............... 답답하다
옛말에,
"조선 사람은 잡수세요 하면 않 먹다가 처먹으라면 먹는다"는 옛말이 있는데..............
무슨 내가 아쉬워서 그런 줄 아는 모양인데, 사실은 인간적으로 같이 이득을
보자는 것이었읍니다.
방법은 하나 법의 힘을 빌릴 수 밖에..............
1차로 내용 증명, 2차로 토지에 대한 사용료, 3차로 경매 절차였다
내용증명을 보낸 후 몇 일이 지나 만나자는 연락과 함께 협상을 하자는
이야기였다
제시 외 건물 가격은 5000만원에서 3000만원으로 가격을 제시하였다
그리고 살아온 사연을 이야기 하면서 동정심을 유발시켰다
도와는 주고 싶으나 문제는 가격 이었다
합의는 끝내 이루어 지지를 못하고 다음 기회를 봐야 했다
2차로 임대료에 관한 상황과 법 절차에 관한 내용을 2차 내용 증명을 보냈읍니다
기대 했던데로 또 연락이 왔읍니다
3번째 만남이었읍니다
드디어 만남의 장소에서 당황스러운 일이 일어났습니다
채무자, 채무자의 처, 채무자의 모, 채무자의 친구 등 여럿사람들이 모여 있었고
또한 얼굴 표정 또한 사뭇 진지해 보였다
여러 가지 이야기를 나눴지만 상황을 정리 해 보면 오히려 간단했다.
채무자 및 가족들이 이사를 할 형편도 못 되고 채무자가 부도가 나서 형편이
무척 어려우니, 땅을 산 사람이 여유가 있으니 도와 달라는 것이었습니다.
나는 제시외 건물 감정가 이상은 안 되고, 더 이상을 요구를 하시면 저는 법의 힘을
빌릴 수 밖에 없다고 버뗫다.
3000만원이라는 금액을 제시하면서 더 이상은 어렵다는 것과 법데로 할려면
하라는 것이었다.
문제는 제시 외 건물에 대한 가격 절충이었다
제시 외 건물 요구 금액은 3000만원, 낙찰가 3000만원, 매매금액 8000만원 전후 ............... 계산상 수익(2000만원)은 일부 창출되었다.
단기매매의 차익과 법적으로 하여 중,장기의 차익 중 둘 중 수익이 많이 창출되는
쪽을 선택 할 수밖에 없는 상황이었읍니다
몇 일이 지나 채무자의 처로부터 4번째 연락이 왔읍니다
가족회의를 한 결과를 이야기 하면서 시부모님과 2명의 애들도 있고 하니
최대한 도와달라는 것이었읍니다
제시한 금액은 2000만원 ....................
합의를 할 시점이 온 것 같았읍니다
왜냐하면, 매수자가 현제 대기 상태에 있기 때문입니다
타이밍이 잘 맞아 떨어 질 것 같았습니다.
더 이상 생각해 볼 필요성이 없어 바로 합의서 작성에 들어갔다
제시 외 건물에 관해서는 모든 권리를 포기한다는 것과 구청에 건축물 철거,
멸실 신고서 접수와 동시에 건축물 관리 대장에 관한 삭제 사항이었다.
2일 동안 같이 동행을 하면서 제시 외 건물에 관한 모든 문제를 해결하고
마지막으로는 매매 가격이었다.
제시 외 건물 요구 금액은 2000만원, 낙찰가 3000만원, 매매금액 8500만원 ........
수익 3500만원 생각했던 것 보다 많은 수익이 창출 되었습니다
감사합니다
이 건을 법적으로 해결하자면 이렇게 하면 됩니다. 먼저 건축물관리대장상의 소유주에게 토지사용에 따른 도지(땅세)를 민사소송법으로 청구합니다. 토지의 공시지가가 6900만원이면 시중금리로 적용해도 법원에서는 월40만원 정도는 결정할 것입니다. 당연히 도지를 낼 사람이 없다. 다음은, 도지(땅세)를 근거로 제시 외 건물에 대한 경매를 신청 할 수 있읍니다. 당연히 아무도 입찰에 응하지 않을 것입니다. 결국은 아주 저렴한 금액에 제시 외 건물을 인수 할 수 있고, 건물까지 포함한 토지를 단돈 4000만원(예정가) 미만으로 매입하게 됩니다. 조금은 복잡하지만 이런 경우는 한번 해 볼만한 게임입니다. 3개월에 3500만원 정도의 차익이었지만............. 단기 매매의 수익으로서는 힘은 들었지만 만족한 게임이었읍니다. |
