경매입문(임차인)

경매입문(임차인)

글쓴이: 대공협대구지부

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경매신청 부동산임의 경매신청서 부동산강제 경매신청서 임의경매는 담보권(저당권, 질권, 유치권, 전세권등)의 실행을 위해 담보물권자(근저당권자, 저당권자 등)가 담보물권에 대해 신청하는 경매를 말합니다. 강제경매와 달리 담보권자는 경매 신청권이 있기 때문에 별도소송 절차와 판결문 없이 경매를 신청할 수 있습니다. 임의경매를 신청할 수 있는 담보권의 종류는 근저당권, 저당권, 담보 가등기권, 전세권(부동산.전체가 전세권의 범위여야 함), 유치권 (형식적 경매라 하여 경매신청은 가능하나 유치권 특성상 우선변제권이 없기 때문에 배당절차에 참여할 수는 없고 낙찰자에게 그 변제를 청구하여야 하며 낙찰자의 명도청구시 유치권으로 대항할 수 있음)등이 있습니다. 그러나 물권중 지상권/지역권, 물권에준해 등기된 주택임차권 등은 임의경매 실행권이 없습니다. 전세 계약이 종료되었는데 집주인이 보증금을 돌려주지 않는 경우 전세보증금 반환 청구 소송을 통해 확정판결로 받고 그것을 기초로 강제경매를 신청할 수 있습니다. 경매의 신청은 서면으로 하여야 하며, 신청서에는 다음과 같은 내용을 기재하고 경매법원에 제출해야 합니다. 1. 신청인의 주소, 성명, 대리인이 있을 때는 대리인의 주소, 성명 2. 채무자, 소유자의 주소와 성명 3. 신청할 부동산의 표시, 경매의 원인사유, 신청 년월일 4. 신청 법원기재 후 신청인 또는 대리인이 서명날인 ※ 개시결정이의신청에 대하여 각하, 기각, 취소결정이 된 경우, 결정 고지일로부터 7일 이내에 항고를 할 수 있습니다.  경매비용 예납 경매비용은 집행관 수수료와 감정평가 수수료 등이며 통산 부동산감정가격의 1~2% 정도이며 경매비용은 매각대금의 배당순서에서 가장 먼저 변제를 받게 된다.  경매개시결정 접수된 임의경매사건의 형식적 실질적요건 구비 등 필요조건심사를 한 뒤 2~3일내에 경매개시결정이 내려집니다. 개시결정 이의신청 경매개시결정에 대한     이의신청 이해관계인은 경매개시 결정에 대하여 낙찰대금을 완납할 때까지, 다음과.같은 사유가 있을 경우 이의신청을 할 수 있습니다. ※강제경매 : 절차상의 사유에 한함(아래) 1. 경매 신청 방식의 하자. 2. 경매 신청서 자체의 하자. 3. 목적 부동산 표시의 불일치. 4. 집행력 있는 판결정본 등 채무명의의 불일치. 5. 채무명의의 청구 이의 소송등에 의한 소멸. 6. 대리권의 흠결.그러나, 집행채권의 소멸, 부존재 등은 개시결정에 대한 이의신청 사유가 되지 않습니다. ※임의경매 : 절차상의 사유 + 실체적 사유(담보권의 소멸, 부존재)  개시결정 송달 매각(경매)기일과 매각결정(낙찰)기일이 임차인 및 이해관계인에게 우편으로 통보됩니다. 임차인은 임대차계약서 사본과 주민등록 등(초)본을 첨부하여 매각(낙찰)기일까지 권리신고 및 배당요구신청을 해야 배당을 받을 수 있습니다.  경매 등기촉탁 법원은 경매대상 부동산의 등기부등본에 경매개시결정 사항을 등기하도록 관할등기소에 촉탁을 명합니다. (등기부 갑구에 경매사건번호 기입등재)  감정평가명령 감정인에게 경매부동산에 대한 감정(임차권의 존부, 대항력의 유무, 법정지상권의 발생 여부, 유치권존부 등의 권리사항과 공법상의 규제사항 등)을 의뢰합니다. (조사기간 통상 2주)  현황조사명령 경매부동산에 대한 현황조사(부동산위치 및 현황, 임차관계, 부속건물 등)가 집행관에 의해 진행됩니다. 경매개시 결정일로부터 3일이내에 조사명령, 2주기간으로 현황조사보고서 제출  권리신고 및 배당요구신청 경매개시결정의 통보를 받은 임차인과 그 외의 채권자는 낙찰기일(배당요구 종기일(첫 매각기일이전)) 까지 권리신고 및 배당요구를 해야 합니다. 소액임차인으로서 최우선배당대상이 된다고 하더라도 배당요구신청을 하지 않으면 배당에서 제외되므로 주의하셔야 합니다. 그러나 대항력을 가지고 있는 채권자 중 채권을 낙찰자에게 승계 시킬 의사를 가지고 있는 채권자는 배당요구신청을 하지 않아도 됩니다.  경매공고 매각(입찰)기일 통상 14일전 일간신문과 법원게시판(대법원 인터넷 사이트)에 경매부동산이 공고됩니다.  입찰개시선언 입찰개시시간은 통상 오전 10시이며, 집행관이 입찰개시를 선언합니다.  입찰의 실시 법원에 비치된 입찰표와 입찰봉투, 입찰보증금 봉투를 작성하고 입찰보증금 봉투에 입찰보증금을 넣은 후 지정된 시간내에 입찰함에 넣습니다.  개찰 및 입찰종료 투함 후 약 한 1시간 이후에 사건번호순으로 개찰결과를 발표합니다. 가장 높은 가격으로 응찰한 사람이 최고가 매수신고인(입찰자)으로 결정되며, 집행관이 성명과 가격을 호창하여 입찰이 종료되었음을 알립니다.  매각결정(낙찰) 매각결정기일(낙찰일) - 입찰일 이후 통상 7일 뒤 - 에 판사는 매각(낙찰) 불허가사유 유무를 심사 하고, 이해관계인(부동산에 대해 권리를 행사할 수 있는 채권/채무/소유자)의 진술로 법이 정한 이의 사유가 있는지 여부를 조사한 뒤 매각(낙찰)의 허가 또는 불허가결정을 선고합니다. 매각(낙찰)허가 선고 후 비로소 매수인(낙찰자)이 확정됩니다. 낙찰 허부에 대한 즉시항고 매각결정취소신청서 매각(낙찰)허가 / 불허가의 결정에 의해 손해를 본 이해관계인이나 매수인(낙찰자) 또는 매수신고인(입찰자)도 결정에 대해 즉시항고할 수 있습니다. 항고를 할 때에는 반드시 항고이유가 기재된 항고장을 제출하거나 항고장 제출일로부터 10일이내에 항고 이유서를 법원에 제출하여야 합니다. 또한 항고를 하려는 모든 사람.은 보증으로 매각대금의 10%에 해당하는 금전 또는 법원이 인정한 유가증권을 공탁하여야 합니다. 보증제공이 없으면 법원은 항고를 인정하지않습니다. 채무자나 소유자가 아닌 사람이 한 항고가 기각된 때에는 항고일로부터 항고기각결정 확정일까지의 이자액에 대한 반환요구를 할 수 없으며 몰수한 항고금액은 배당금액에 포함하여 나중에 배당하게 됩니다. 대금납부 매각대금납입신청서 채권상계신청서 매각(낙찰)허가결정후 대금지급기한이 정해져 매각허가 결정후 1개월이내 낙찰자는 대금을 납부하게 됩니다. 만약 매수인(낙찰자)이 대금지급기일까지 대금납부를 하지 않으면 재매각(입찰)을 하게 됩니다. 재매각(입찰)은 전매수인(낙찰자)이 낙찰 받았던 때의 최저매각가격(경매가)으로 진행되며, 전매수인(낙찰자)은 입찰에 참가할 수 없습니다. 다만, 전매수신청인(낙찰자)이 재매각(입찰)기일의 3일전까지 매각(낙찰)대금, 지연이자 (대금지급기일로부터 대금납부일까지의 年25%의 비율에 의한 이자)와 재매각(입찰)절차의 비용을 납부한 때에는 재매각(입찰) 절차를 취소하게 됩니다. 배당받을 채권자가 동시에 매수인(낙찰자)인 경우에는 본인수령 배당액과 낙찰대금을 배당액에서 상계할 수 있습니다. 단, 채권자와 낙찰자가 동일한 경우 상계신청은 매각결정기일이 끝날때까지 법원에 신고하여야 합니다. 낙찰대금액이 배당액보다 클 경우에는 상계한 잔액을 현금으로 납부 하여야 합니다. 채무인수 또는 상계를 위하여는 미리(가능하면 대금 납부기일이 지정되기 전에 하는 것이 좋음)법원에 신청서를 제출하여야 합니다. 배당실시 배당요구신청서 매수인(낙찰자)이 낙찰대금을 완납 후 법원은 배당기일(통상 대금지급 완납일로부터 30일이내)을 정하여 이해관계인과 배당을 요구한 채권자를 소환하여 배당을 하게 됩니다. 각 채권자는 법원에서 통보한 배당요구 마감일까지 채권의 원금, 이자, 비용 기타부대채권 및 집행비용을 적은 계산서를 제출하여야 합니다.(배당기일 1주일전) 만일 채권자가 계산서를 제출하지 않았을경우에는 배당 요구서등 기타기록에 첨부된 증빙서류를 참고해 채권액을 계산하며, 배당요구 마감일 이후에는 채권액을 보충할 수 없습니다.법원은 (배당기일 3일전) 미리 작성한 배당표 원안을 배당기일에 출석한 이해관계인과 배당요구 채권자에게 열람시켜 의견을 듣고, 즉시 조사할 수 있는 서류증거를 조사한 다음 배당표원안 추가/정정하여 배당표를 완성 확정합니다.  배당에 대한 이의신청 배당 기일에 직접 출석하여 구두 또는 서면으로 신청하고 1주일 이내에 배당이의의 소를 제기한 사실을 증명하는 서류를 집행법원에 제출해야 한다. 소유권 이전 부동산소유권이전등기    촉탁신청서 매수인(낙찰자)의 대금완납으로 매각(낙찰) 부동산에 대한 소유권을 취득하므로, 법원은 매수인(낙찰자) 명의의 소유권이전등기, 매수인(낙찰자)이 인수하지 아니하는 부동산의 말소등기를 등기관에 촉탁하게 됩니다. 등기와 말소비용은 매수인(낙찰자)의 부담이므로, 낙찰자로부터 주민등록표등본, 등록세 영수필 통지서및 영수필확인서, 국민주택채권매입필증 등 첨부서류가 제출되었을 때 법원은 소유권이전등기등을 촉탁하게 됩니다.