경매! 나도 한번 해볼까?

경매! 나도 한번 해볼까?
[자료출처 : 한국부동산뉴스

1. 낙찰가가 왜 그리 높은 거야!

부동산경매 입찰을 보기 위해 법원에 가서 경매결과를 지켜보다 보면
조용하다가도 갑자기 탄성이 나오는 물건이 간간히 나온다.

강남에 위치한 아파트 물건은 여지없이 감정가격을 넘어 120%에 되거나
어떤 때는 150%까지 올라가기도 한다. 여기 저기서 다들 한두 마디씩 경매
못해먹겠다는 분위기 일색이다.

“시세가 3억인데 3억에 낙찰이 되다니 미쳤어~! 급매도 2억9천만 원에
지금 당장 가면 살 수 있는데…”라는 소신에 찬 말들을 거리낌 없이 한다.

왜 그럼 아파트의 낙찰가율이 이토록 높은 걸까 하는 의구심도 가져
볼만하다. 현재시세가 3억~3억2천만 원하는데 경매에서 3억에 육박하게
낙찰이 되는 이유는 무엇일까? 경매는 명도하는데 쉽지 않아서 그래도
가격이라도 싸야 되는 거 아냐? 라는 식으로 경매에 참여하는 모든
사람들이 공통적으로 생각하는 부분이다.

2005년 3월 18일 서울중앙지방법원에서 서울 강남구 도곡동에 위치한
타워팰리스가 두 번째로 경매가 진행됐다. 감정가는 25억원이고 최저가가
16억원(64%)으로 시세는 워낙 매물이 많이 나오는 것이 아니라서
경매물건과 유사한 물건을 비교할 수는 없었고 대략 22억~23억선으로 추정됐다.

이 물건은 국세청 세무조사대상이라서 돈 많은 사람들도 쉽게 입찰하려고
하지 않을 거라는 예상들이 많았다. 그런 말들에 일리가 있는 것이 2개월
전에 타워팰리스 다른 동에서 나온경매물건이 낙찰이 됐는데 한번 유찰되어
2회차(80%) 때 단독(1명)으로 낙찰된 사례를 보면서 입찰자가 많지 않을
거라는 생각을 뒷받침했다. 그러나 낙찰가는 우리의 예상을 완전히 빗나가고 말았다.

자그마치 20억7,310만원에 그것도 32명이 입찰한 것이었다. 너무 놀라웠다.
어떻게 타워팰리스가 그리도 많이 들어왔던가! 낙찰가율도 전회차(80%)에서
아무도 입찰자가 없어서유찰된 것이 82.9%나 된 것을 보면서 차라리 전 회차
(80%)때 입찰에 들어가지 약 올리는 것도 아니고 장난하나하는 생각까지 들었다.

경매는 그럼 왜 많은 사람들의 예상을 빗나가는 결과를 초래하는 걸까? 매년
이런 풍경들은 새삼스러운 것은 아니다. 특히 아파트의 낙찰가율이 높은 것은
역세권이 형성되었거나 환경과 교육에서 학군이 좋은 단지 등의 아파트나 강남
쪽의 물건은 매번 그렇다. 경매에 대한 이해를 정확히 하고 나면 그런 흐름과
분석을 할 수 있다고 본다.

감정가보다 터무니없이 높게 낙찰되는 경우도 간혹 일어나지만, 반대로 경매를
역이용하는 사례들도 많다. 일반매매와는 달리 정상적인 거래의 형태가 아니라
강제적으로 채권자에 의하여 채무자겸 소유자들이 강제당하는 경우라서 부작용
들이 많다. 가장(가짜)임차인을 심어 놓는다든지 공사대금도 없는데
유치권신고를 하여 낙찰가를 떨어뜨린다든지 하는 일련의 경우들이 경매에서
볼 수 있는 경우들인 것이다.

2. 감정가와 시세가 왜 차이나지?

경매시작은 채무자가 연체를 거듭하게 되자 채권자들이 말로 해서 되지 않으므로
결국 경매라는 루트를 통해 채권을 회수하려고 한다.

임의경매든 강제경매든 법적인 방법에 의하여 다른 것뿐이지 채권자가 경매를
신청하게 되면 법원에서는 감정평가기관에 의뢰하여 감정가를 산정하게 되고 그
감정가가 첫 입찰에 진행되는 금액으로 보면 된다.

일반인들이 볼 때 경매물건이 나왔다고 알게 되는 시점이 대략 6개월 이상의
준비기간이 필요하다.

신청채권자가 경매신청 - 집행관의 부동산현황조사 - 감정평가기관의 감정가산정 -
배당요구종기일 지정 이라는 단계를 거쳐야 일반인들에게 하나의 상품으로
공개된다. 이렇듯 공장에서 제조단계의 기간이 필요하듯 일정기간 절차를
거쳐야하므로 부동산 시장에서 거래되는 시세와 경매에서 감정되어 공시되는
감정가격과는 상당히 차이가 있을 수밖에 없다.

2006년 6월 5일 서울남부지원에서 진행된 물건 중 양천구 신정동 목동신시가지
아파트14단지 27평형의 경우 감정가 4억2천만 원에 신건으로 첫 입찰에
부쳐졌는데 입찰자가 22명이나 들어왔고 낙찰가 또한 감정가에 대비해서
144%로 6억1,320만원에 낙찰됐다. 이 아파트의 현재시세는 6억5천만~7억원에
형성되어 있는데 올해 1월 초까지만 해도 4억5천만원대 전후로 형성되었던
것이 몇 개월도 안 돼 아파트가격이 갑자기 껑충 뛰고 팔려는 물량이
줄어들면서 품귀현상 조짐까지 있었다.

이 아파트를 감정평가한시점은 2005년 10월 10일자로 감정 평가한 것으로
감정가는 경매물건의 인근지역과 유사물건의 거래시세와 위치, 환경, 주위환경
등 입지조건과 토지의 상황, 위치별 효용도와 건물의 관리상태 등을 종합하여
거래사례비교법으로 산출했다. 이렇게 합리적인 가격이 만들어져도 그 감정
평가된 감정가를 6개월 이상 후에나 일반인들에게 공개하는 절차상의 구조
때문에 감정가와 시세가 차이가 나게 된다. 바로 이점이 경매를 처음접하는
사람들에게는 이해가 되지 않는 부분인 것이다.
참고로 경매관련 서적 등에서는 아파트는 대략 낙찰가율이 80~90%정도이고
빌라 등은 65~75%정도 수준으로 낙찰이 된다는 통계적인 해설을 실고 있다.

3. 정확한 시세를 알면 나도 낙찰된다!

목동아파트14단지의 경우를 봐도 시세가 6억5천만원정도인데 낙찰가 6억1,320만원을
써서 낸 사람은 과연 무슨 생각을 가지고 경매로 취득하려는 것일까?

우리나라에서 부동산은 주거를 목적으로 실거주하는 대상이 아니라 투자가치가
있는 자산이라서 부동산에 대해 막연한 향후 미래가치를 높게 보고 있다는
증거도 된다.

부동산이 수요공급의 경제 원리대로 가격이 만들어지려면 부동산을 사려는 사람과
팔려는 사람이 만나야 하는데 유독 부동산은 잠재수요까지 합하면 언제나 사려는
사람들이 넘친다(가수요현상).

환경이나 교육인프라같은 특별한 호재가 예상되면 바로 주식처럼 가격에 반영되기
때문에‘강남불패’라는 말이 나오게 된 것이다. 강남불패라는 말을 지겨울
정도로 많이 들어 이젠 무색하다. 강남에는 교육, 주거여건 등이 상대적으로
다 갖추어져 있다 보니 부동산가격을 좌지우지하는 메커니즘으로 군림하고 있다.
그것이 개인적으로 좋든 싫든 막상 돈이 없는 사람들도 돈이 있다면 부동산을
살 때 강남에 있는 아파트를 하나정도는 사고 싶어 한다.

문제는 그들만의 리그라고 하기엔 그 강남의 애물단지가 다른 지역까지 도미노
현상을 야기하기 때문에 더 심각한 것이다.

강남권(강남구, 송파구, 서초구, 강동구)의 집값이 꿈틀거리면 그 영향이 바로
4대신도시 분당, 평촌, 중동(상동), 일산으로 물보라처럼 퍼진다.

단지 부동산가격이 그 지역의 호재 등으로 가격에 영향을 미친다면 그 지역의
주민들도 인정하고 수긍하지만 이런 가격태풍이 오는 줄도 모르고 가는 줄도
모르는 입장에서 단순히 1개월 전에 3억5천만 원짜리 32평이 지금은
4억2천만원한다는 부동산 중개업소에서 말하는 것을 듣다보면 너무도 어이가
없는게 현실이다.

우리나라 정서상으로 봐도 부동산은 모든 사람들이 재테크이든 실 거주이든
사고 싶어하는 자산이다. 그러다 보니 공급량은 수요를 따라가지 못하고
거시적으로 봐도 일단 사두면 손해 보지 않는 것이 부동산이라고 알고 있다.

외국은 주택이 하나의 주거의 공간이라고 생각해서 렌트의 개념으로 이용하고
있지만 우리나라는 집사는 것이 중산층과 서민들의 숙원인 것이다. 이런 현실을
보면 부동산은 막연하지만 미래가치가 분명 있는 것이고 정확한 정보습득을
통해 지역적인 선택을 하여 부동산을 산다면 보다 나은 미래를 느낄 수 있다고 본다.

경매로 부동산을 사는 것은 다소 군더더기와 같은 더딘 일이지만 일반매매로
사는 것보다는 가격 면에서도 이점이 있고 또한 대출 면에서도 일반담보대출
보다는 차별화된 경쟁력 있는 상품들이 많은 것이 경매관련 대출상품이다.

이런 틈새의 경매시장이 존재하기에 계속해서 경매로 유입되는 수요가 증가한다는
것을 반증하는 것이다. 경매가 부동산시장에서 틈새로 자리잡아 가고 있는 가운데
많은 사람들의 경매에 대한 선입견과 편견 또한 바뀌어 가고있다.
굿옥션(주) 권리분석 상담실장 김 진 수