경매 역발상 성공법 ... 유치권물건, 알짜 변신?
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| 경매 역발상 성공법…유치권물건, 알짜 변신? |
| 유찰 잦아 잘만 낚으면 수익 ‘짭짤’ |
자영업자 이모(54)씨는 지난 3월 서울 마포구 아현동의 4층짜리 상가건물을 20억원에 낙찰했다. 3번 유찰된 물건인데, 감정가보다 5억원 이상 싸게 산 것이다. 이씨가 이 물건을 비교적 수월하게 낙찰할 수 있었던 것은 공사비 채권 명목으로 4억원의 유치권이 신고돼 있었기 때문.
유치권이 없었다면 첫 경매 때 낙찰됐을 물건이라는 게 경매업계 관계자의 설명이다. 결국 이씨는 유치권 덕(?)에 주변 시세(27억~28억원)보다 훨씬 싼값에 상가 건물을 장만한 셈이다.
요즘 부동산 경매시장엔 전문가가 따로 없다. 일반 주부에서부터 학생까지 부동산 경매에 관심을 기울이면서 경매 지식도 상당한 수준에 올랐다는 게 업계의 설명이다. 경매시장에 투자자들이 몰리면서 아파트ㆍ근린상가와 같은 좋은 경매물건을 적정 가격에 낙찰하기도 쉽지 않다.
따라서 부동산 전문가들은 일반 사람들이 거들떠보지도 않는 ‘유치권이 신고된 물건’에도 관심을 가져보라고 조언한다.
유치권이란 채권자가 채권을 변제받을 때까지 물건을 점유하면서 인도를 거절할 수 있는 권리를 말한다. 쉬운 예가 시계를 수리하는 사람이 수리비용을 받기 전까지 시계를 돌려주지 않겠다고 하는 것이다.
부동산 경매에서 유치권이 성립하는 대표적인 사례가 건설업자가 건축주(소유자)와 도급계약을 체결하고 건물을 신축ㆍ증축ㆍ개축하거나 또는 대수선을 했는데 공사대금을 변제받지 못한 경우 공사대금을 받을 때까지 유치권을 주장하는 것이다. 또 임차권자가 보일러가 고장이 났다거나 벽에 물이 새는 경우 이를 수리하기 위해 지출한 비용이 이에 해당한다.
입찰 꺼리는 물건이 황금알 낳는 거위?
유치권이 신고되면 입찰 예정자들은 응찰을 꺼리기 십상이다. 낙찰 후 유치권이 성립된다면 통상 적게는 수천만원에서 많게는 수십억원에 이르는 유치권 금액을 낙찰자가 전부 인수 부담해야 하기 때문이다. 이렇다보니 법원경매 물건 중 유치권이 신고된 경우 일반 물건에 비해 2~3회 더 유찰되고 입찰자도 상대적으로 적어 저가로 매각되는 경우가 많다.
그런데 법원에 유치권이 신고된 물건 중 유치권이 실제 성립되지 않은 경우도 적지 않다. 또 경매 고수들 중에는 유치권이 있는 부동산만 골라서 투자하는 사람들도 많다. 여기에는 일반 투자자들이 입찰을 꺼리는 물건일수록 황금알을 낳을 가능성이 크다는 판단이 깔려 있는 것 같다.
전문가들도 유치권 등 문제가 있어 보이는 물건이라고 해서 무조건 기피하지 말고 권리관계 분석을 거쳐 투자를 고려할만하다고 느끼면 적극 경매시장에 참여해보라고 조언한다.
메트로컨설팅 윤재호 사장은 “유치권 부담 때문에 유찰이 계속되어 낙찰가가 떨어질 대로 떨어진 부동산을 골라 면밀히 조사한 다음 유치권이 성립하지 않을 가능성이 크거나 매입 금액이 경쟁력을 지녔다고 판단되면 해당 부동산을 과감하게 낚는 것도 방법”이라고 말했다.
유치권, 정말 두려운 존재인가
유치권이 성립하면 강력한 효력을 가지게 된다. 유치권은 소유자, 매수인, 낙찰자 등 누구에게나 주장할 수 있는 권리이다. 특히 낙찰자는 유치권자의 채권을 전액 갚아야만 점유를 넘겨받을 수 있다. 사실상 근저당권과 비슷하게 우선변제를 받을 권리를 주어지는 것이다. 또 유치권자는 해당 물건을 경매에 붙일 수도 있고, 경우에 따라서는 해당 물건을 변제에 충당할 수도 있다.
하지만 유치권이 신고된 물건이라도 낙찰받아 유치권이 성립되지 않음을 밝히거나 유치권을 잘 풀어서 시세보다 훨씬 저렴하게 낚아 향후 상당한 수익을 올릴 수도 있다는 게 전문가들의 견해다.
최근 들어선 가짜 유치권 경매 물건도 부쩍 늘고 있다. 유치권 신고자가 원래 소유자와 짜고 저가에 낙찰받을 의도나 경매를 지연시킬 목적으로 허위로 유치권 신고를 하는 사례가 많다는 것이다. 때로는 임차인이 해당 물건을 낙찰하거나 비용을 좀 더 받기 위한 목적으로 악용하기도 한다.
이처럼 유치권 신고가 된 부분은 무조건적으로 낙찰자가 받아들여야 하는 것으로 알고 있는 것이 일반적인데, 유치권 신고는 소유자의 조작에 의한 허위나 이와 유사한 과장일 경우 낙찰자가 인수하지 않아도 된다.
유의할 점은 뭔가
유치권의 효력이 막강한 만큼 응찰자로서는 유치권이 신고된 물건의 현장 답사를 하는 것이 가장 중요하다. 현장 답사를 통해 공사의 흔적이 있는지, 그리고 유치권자라고 주장하는 사람이 건물을 점유하고 있는지 여부를 확인해야 한다.
또 주변을 탐문해 실제로 공사를 하였는지 여부를 물어보는 게 좋다. 아울러 신고된 금액이 소요될 정도의 공사인지 여부도 확인해 봐야 한다.
이어 유치권자를 만나서 유치권자의 주장이 타당한지 파악하고, 그 주장이 부당하다고 판단될 경우 반박 자료를 제시하면서 유치권 요구를 철회하도록 하는 것이 좋다. 적당한 선에서 합의를 이끌어내는 것도 좋은 방법이 될 수 있다.
유치권의 성립을 주장하는 측에게 부가가치세 납부세액 영수증, 공사계약서, 입출금내역이 기재된 통장 사본 등의 입증서류를 요구하였을 때 이를 제시하지 못하는 경우 허위의 주장일 수 있는 만큼 이러한 사실도 염두에 두어야 한다고 전문가들은 조언한다.
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