계약시 주의해야할 것은?
부동산계약및 부동산생활상식 :
2007. 6. 30. 16:07
계약시 주의해야할 것은?
임대아파트에
입주하려고 하는데
임대료와 보증금 합산하여 2500만원정도 되는데
이를 확정일자를 받고 나서 임대사업자가 은행에서
대출을 받아 소유권이전을 하여 임대를 한다고
합니다. 이럴경우 확정일자를 먼저 받아두면 은행권보다
선순위가 되는지요. 그 금액이 보장되는지요?
그리고 살다가 임대료 없이 만약 약 1000만원정도 증액하여
올 전세로 재계약이 아닌 증액된 내용을 계약서에 넣으면
순위가 어떻게 되는지요?
1.확정일자 받은 2500만원
2.그리고 은행 대출자금 그리고
3. 증액된 1000만원 순위인지요
아니면 총3500만원다 최 우선순위인지 궁금합니다.
보호를 받을수 있다면 얼마나 받을수 있는지요?
임대사업자는 확정일자를 받은 약 2250만원은 선순위로 보장이 된다고
하는게 그게 가능한것인지요?
그리고 최근에 임대차보호법이 개정된 내용이 입법예고 된다고 하는데
지금 상황과 어떻게 적용되는지요. 임대사업자란? 개인과 법인 모두다
해당되는것입니까>?
답변내용
1. 주택임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 주택을 인도(입주)받아 주민등록(전입신고)을 마치게 되면 그 다음날부터 제3자에 대하여 대항력을 주장할 수 있고, 나아가 계약서상에 확정일자를 날인 받아 둔 때에는 민사집행법에 의한 경매나 국세징수법에 의한 공매 시 임차주택의 낙찰대금(건물 및 대지의 낙찰대금을 포함)에서 후순위 권리자 기타 채권자 보다 보증금을 우선하여 변제받을 권리가 있습니다(주택임대차보호법 제3조, 제3조의 2 참조).
2. 임차주택의 경매가 개시되기 전에 대항력을 갖춘 소액임차인은 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자보다 우선하여 변제받을 권리가 있는 바, 이는 주택가액의 1/2 범위안에서 1순위 담보물권 설정일과 지역에 따라 그 금액이 다르며, 말소기준권리인 최초 (근)저당권 등이 2001.9.15이후에 설정된 경우에는 수도권 중 과밀억제권역인 경우에는 임차보증금액이 4,000만원 이하인 경우에 1,600만원, 광역시(군지역과 인천광역시지역 제외)의 경우에는 임차보증금액이 3,500만원 이하인 경우에는 1,400만원, 그 밖의 지역은 임차보증금액이 3,000만원 이하인 경우에 1,200만원까지 주택가액의 1/2 범위내에서 최우선으로 변제받게 되는 것입니다.
3. 임차주택의 권리상 하자(근저당, 압류, 가압류 등)가 없는 상태에서 대항력과 확정일자를 갖춘 경우에는 후순위 권리자에 우선하므로 보증금을 회수할 수 있을 것으로 예상되고, 그 후에 임대인이 후순위로 근저당 등을 설정하고, 임대차기간 종료 등의 사유로 재계약시 임차보증금을 증액하여 확정일자를 다시 받은 경우라면 증액부분에 대하여는 근저당 등의 담보물권보다는 후순위로서 보호 받는다는 점을 참고하시기 바랍니다.
4. 주택임대차보호법은 서민들의 주거생활의 안정을 보호하려는 차원에서 마련된 것으로 임대인은 자연인이나 법인을 구별하지 않고 임차인이 자연인이라면 적용대상이며, 임차인이 법인이라면 주택임대차보호법의 적용대상이 아니라 할 것입니다.
입주하려고 하는데
임대료와 보증금 합산하여 2500만원정도 되는데
이를 확정일자를 받고 나서 임대사업자가 은행에서
대출을 받아 소유권이전을 하여 임대를 한다고
합니다. 이럴경우 확정일자를 먼저 받아두면 은행권보다
선순위가 되는지요. 그 금액이 보장되는지요?
그리고 살다가 임대료 없이 만약 약 1000만원정도 증액하여
올 전세로 재계약이 아닌 증액된 내용을 계약서에 넣으면
순위가 어떻게 되는지요?
1.확정일자 받은 2500만원
2.그리고 은행 대출자금 그리고
3. 증액된 1000만원 순위인지요
아니면 총3500만원다 최 우선순위인지 궁금합니다.
보호를 받을수 있다면 얼마나 받을수 있는지요?
임대사업자는 확정일자를 받은 약 2250만원은 선순위로 보장이 된다고
하는게 그게 가능한것인지요?
그리고 최근에 임대차보호법이 개정된 내용이 입법예고 된다고 하는데
지금 상황과 어떻게 적용되는지요. 임대사업자란? 개인과 법인 모두다
해당되는것입니까>?
2. 임차주택의 경매가 개시되기 전에 대항력을 갖춘 소액임차인은 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자보다 우선하여 변제받을 권리가 있는 바, 이는 주택가액의 1/2 범위안에서 1순위 담보물권 설정일과 지역에 따라 그 금액이 다르며, 말소기준권리인 최초 (근)저당권 등이 2001.9.15이후에 설정된 경우에는 수도권 중 과밀억제권역인 경우에는 임차보증금액이 4,000만원 이하인 경우에 1,600만원, 광역시(군지역과 인천광역시지역 제외)의 경우에는 임차보증금액이 3,500만원 이하인 경우에는 1,400만원, 그 밖의 지역은 임차보증금액이 3,000만원 이하인 경우에 1,200만원까지 주택가액의 1/2 범위내에서 최우선으로 변제받게 되는 것입니다.
3. 임차주택의 권리상 하자(근저당, 압류, 가압류 등)가 없는 상태에서 대항력과 확정일자를 갖춘 경우에는 후순위 권리자에 우선하므로 보증금을 회수할 수 있을 것으로 예상되고, 그 후에 임대인이 후순위로 근저당 등을 설정하고, 임대차기간 종료 등의 사유로 재계약시 임차보증금을 증액하여 확정일자를 다시 받은 경우라면 증액부분에 대하여는 근저당 등의 담보물권보다는 후순위로서 보호 받는다는 점을 참고하시기 바랍니다.
4. 주택임대차보호법은 서민들의 주거생활의 안정을 보호하려는 차원에서 마련된 것으로 임대인은 자연인이나 법인을 구별하지 않고 임차인이 자연인이라면 적용대상이며, 임차인이 법인이라면 주택임대차보호법의 적용대상이 아니라 할 것입니다.
