공유자 우선매수신고제도의 문제점과 개선방안

공유자 우선매수신고제도의 문제점과 개선방안
글쓴이: 대공협대구지부  
 
  
 
부동산 경매물건 중에는 부동산 전체가 아니라 일부 지분만 경매에 부쳐지는
경우가 종종 있게 된다. 예컨대 건물 전체 면적은 100평인데 갑, 을, 병 세
사람이 1/3씩 똑같이 지분을 소유하고 있는 경우에 갑의 소유지분인 1/3만
경매에 부쳐지는 예가 그러하다.

이처럼 일부지분만 경매에 부쳐지는 경우 우리 민사집행법은 채무자가 아닌
다른 공유자(위의 을과 병)에게 그 공유지분에 대한 우선매수권을 인정하고 있다.
공유물 전체의 이용관리나 다른 공유자와의 기존의 인적 유대관계를 유지할
필요성에서 공유지분의 매각으로 인하여 새로운 사람이 공유자로 되는 것보다는
기존의 공유자에게 우선매수권을 부여하여 그 공유지분을 매수할 기회를 주는 것이
타당하다는 것이 그 입법취지이다.

이에 따라 공유자는 매각기일까지 매수신청의 보증을 제공하고 최고가매수신고가격과
같은 가격으로 채무자의 지분을 우선매수하겠다는 신고를 할 수 있으며,
우선매수신고가 있는 경우 법원은 다른 입찰자의 최고가매수신고가 있더라도
그 공유자에게 매각을 허가하여야 한다(민사집행법 제140조 제1항, 제2항).
즉 공유자의 우선매수신고가 있는 경매물건의 경우에는 다른 입찰자가 최고가로
매수신고를 하였다 하더라도 그 입찰자는 최고가매수인, 즉 낙찰자가 되지
못하고 우선매수신고 한 공유자가 낙찰자가 되는 것이다. 결국 공유자가
우선매수권을 행사한 물건에 입찰한 최고가매수인 이하 다른 입찰자들은
그냥 들러리에 불과할 뿐이다. 공유자우선매수신고 있는 물건에 입찰자가
없거나 입찰경쟁이 적은 이유이다.

만약 공유자가 우선매수신고를 한 경매물건에 다른 입찰자가 없는 경우에는
어떻게 처리가 될까? 舊민사소송법제에서는 유찰로 처리하고 다음기일에 가격을
저감하여 경매를 진행하였다.

여기서 공유자의 우선매수권의 남용 내지 악용이라는 문제가 발생한다. 즉
공유자가 우선매수신고를 한 경매물건에는 다른 입찰자의 입찰은 들러리에
불과하므로 아무도 입찰에 참가하려 하지 않게 되고 결국 그 물건은 유찰이
거듭되어 최저매각가격이 상당히 큰 폭으로 저감될 수밖에 없다. 가격이
충분히 하락되었다고 판단되는 때에 공유자는 보증금을 제공하고 우선매수권을
행사하여 낙찰자로서의 지위를 획득할 수 있고, 설령 다른 입찰자가 최고가로
낙찰되더라도 최고가매수인의 지위를 빼앗아올 수가 있게 된다.

이러한 혜택(?)때문에 공유지분을 싸게 매입하려는 공유자의 경우 공유지분이
첫 경매에 부쳐질 때부터 우선매수신고를 함으로써 다른 입찰자의
매수신청의지를 애당초부터 꺾어버리는 식으로 우선매수신고제도가 남용 내지
악용되어왔던 것이다.

이러한 폐단을 없애고자 민사집행법에서는 공유자가 우선매수신고를 하였으나
다른 매수신고자(입찰자)가 없는 경우에는 최저매각가격을 최고매수가격으로
보아(민사집행규칙 제76조 제2항), 공유자에게 우선매수를 인정하고 있다.
즉 공유자가 우선매수신고를 한 경우에 공유자외 다른 입찰자가 없더라도
구민사소송법에서와 같이 유찰로 처리하는 것이 아니라 공유자에게 매각을
허가한다는 것이다.

단순 명문규정으로만 보면 공유자의 악의 있는 우선매수권 행사의 소지를
없앤 것처럼 보인다. 이 규정대로라면 공유자가 첫 경매에서부터 섣불리
우선매수신고하였다가는 감정평가액(최저매각가격)에 공유지분을 매수하여야
하는 사태가 발생하기 때문이다. 수회 유찰된 후에 아주 저렴한 가격에
낙찰받으려 했던 공유자의 의도와는 상관없이 공유자에게 매각이 허가되는
것이므로 공유자에게는 이만 저만한 손실이 아니다.

그러나 여기에도 이 규정의 중대한 허점이 있다. 바로 공유자우선매수신고를
구민사소송법에서와 같이 매각기일 당일 최고가매수인을 호창하기 전까지 할
수 있다는 점과 우선매수신고를 사전에, 즉 매각기일 이전에 미리 행사하는
것을 막고 있지 않다는 점 및 사전에 우선매수신고를 하는 경우에도
우선매수신고와 동시에 보증금 제공을 의무화하고 있지 않다는 점이다.

우선 공유자우선매수신고를 매각기일 당일 최고가매수신고인을 호창하기
전까지 할 수 있게 되는 결과 공유자는 보증금을 준비하고 있다가 관련
물건 개찰시 입찰자의 유무를 판단한 후 - 개찰시에 각각의 사건번호별로
입찰자를 호명하여 불러 세우게 되므로 - 만약에 입찰자가 있으면 보증금
제공과 함께 우선매수신고를 하고, 입찰자가 없으면 우선매수신고를 안하면
된다. 낙찰과 유찰이 공유자에 의해 결정되는 바람직하지 못한 결과를
초래하게 되는 것이다.

또한 공유자는 다른 입찰자의 참여의사를 미리 꺾어 거듭 유찰시킨다는 소기의
목적을 달성하기 위하여 우선매수신고를 매각기일 전에 미리 하는 것이
일반적인데 - 공유자우선매수신고를 하면 매각물건명세서에 기재되고 일반인에게
그 사실이 공개가 되므로 - 우선매수신고 당시 입찰보증금을 함께 제공하도록
하는 강제 규정이 없는 관계로 우선매수신고는 미리 해놓고 보증금은 매각기일
당일 입찰자가 있는지 없는지 사정을 파악한 후 제공해도 된다는 것이 바로
공유자우선매수신고제도 문제의 핵심이다.

사전에 한 우선매수신고 영향으로 다른 입찰자가 없다는 것이 확인되었다면
입찰보증금을 제공하지 않음으로써 우선매수권 행사를 없었던 일로 할 수 있고,
이 경우 당해 경매물건은 당연 유찰로 처리됨은 물론이다. 바로 우선매수신고한
공유자가 원하는 바이다. 다른 입찰자가 없을 경우 유찰로 처리하지 않고
공유자에게 최저매각가로 매각을 허가하는 것으로 법은 개정되었으되 공유자는
사실상 이전과 같은 소기의 목적을 여전히 달성하고 있는 셈이다.

그러면 공유자우선매수신고제도가 어떻게 개선되어야 할까? 먼저 공유자의
우선매수신고 시한을 매각기일 당일 최고가매수인을 호창하기까지가 아니라
다른 입찰자와 마찬가지로 입찰종료시까지로 제한할 필요가 있다고 본다.
공유자 우선매수권은 인정하되 최소한 다른 입찰자와 동등한 자격, 즉 다른
입찰자의 유무를 모르는 상태에서 입찰하도록 하는 것이 바람직하다.

또한 공유자가 사전에, 즉 매각기일 전에 우선매수신고를 하는 경우에도 그
신고시에 입찰보증금 제공을 의무화할 필요가 있다고 본다. 처음으로 경매에
부쳐질 당시부터 무분별한 우선매수권의 남용을 방지하고자 함이다. 그렇게
할 때에 우선매수권이 행사된 공유물건에 대해 다른 입찰자가 없는 경우
유찰시키지 않고 최저매각가에 공유자에게 최고가매수인의 지위를 인정하는
현행법 체계에도 부합하는 것이 될 것이다.