공장 경매받아 임대사업

[김재권 변호사의 부동산 읽기] 공장 경매받아 임대사업①-좋은 공장 고르기

장래 가치상승 노릴땐 주거·상업지역 전환가능한 준공업지역 좋아 전반적인 경기침체로 공장이 경매로 나오는 사례가 많다. 대구지법을 기준으로 하더라도 감정가 5억원 이상의 물건 중 50% 이상이 공장이라 해도 과언이 아니다. 그런데 이런 공장들 중 요지에 위치한 것을 제외하고는 대부분 두세 차례 유찰돼 감정가의 절반 이하로 떨어지는 경우가 많아 50∼60%의 가격에 낙찰받을 수 있다. 요즘 경기가 침체됐지만 섬유를 제외한 자동차부품이나 기계, 전자 등 제조업 공장은 꾸준한 수요가 있다. 따라서 공장을 직접 운영하려는 사람 입장에서는 이미 인·허가를 받아 지어진 공장을 매수하는 것이 새로 인·허가를 내 신축하는 것보다 시간이나 비용 등 여러가지면에서 유리하다. 특히 공해공장이면 민원해결만 해도 큰 짐을 더는 것이다. 일반인이 공장을 매수해 임대하는 것도 인기 있는 재테크 수단으로 자리잡았다. 공장을 경매로 사서 임대하면 위치에 따라 차이는 있지만 연 10% 이상의 임대수익을 올릴 수 있고, 장래의 가치상승도 기대할 수 있다. 특히 교통접근성이 좋은 시외지역은 물류창고로 선호되고, 시내 공장은 가구업체들에 인기리에 임차되고 있다. 공장은 부지가 넓기 때문에 작은 단위로 분할 매매하면 상당한 차익을 실현할 수도 있다. 임대용 공장을 선택하는 요령을 살펴보자. 먼저 대도시 내에 있거나 산업단지 등 대형공단 내의 공장이 임대하기 쉽다. 공장을 운영하려는 사람들의 입장에서는 원활한 재료공급 및 인력수급, 비용절감 차원에서 원스톱처리가 가능한 도심이나 도심 인근의 대규모 공단을 택할 수밖에 없다. 이런 의미에서 대구지역은 3공단과 서대구공단, 성서공단 순으로 선호도가 높다. 특히 교외에서 공장을 하려 할 때 가장 큰 애로사항이 인력수급 문제인 것을 보면 배후에 주거단지가 있는 공단이 좋다. 그 다음으로 고속도로 나들목 등 간선도로망에 인접한 공장이 좋다. 왜관·경산·와촌·영천 나들목 주변 공단의 공장이 인기 있고, 특히 물류창고나 물류기지로서 활용성이 높다. 한편 장래 가치 상승을 노린다면 준공업지역의 공장이 좋다. 준공업지역은 주거나 상업기능으로 전환이 가능하고, 경우에 따라 아파트부지로 팔 수도 있다. 진입로 폭은 대형 트레일러가 드나들 수 있는 10m 이상이어야 가치가 높고, 대로에 인접할수록 좋다. 분할매매가 목적이라면 도로에 접하는 면이 많고 반듯한 모양의 직사각형 부지가 좋다.