국토계획체계
국토계획체계
글쓴이: 대공협대구지부
국토계획체계
1) 국토기본법 - 국토종합계획
(1) 도종합계획
(2) 시군종합계획(도시계획) - 국토의 이용 및 계획에 관한 법률
* 도시기본계획
* 도시관리계획
(3) 지역계획(특정 지역을 대상)
* 광역권개발계획
* 수도권정비계획(수도권정비법)
* 특정지역개발계획
* 개발촉진지구개발계획
2) 도시관리계획의 구체적 내용
* 용도지역, 용도지구, 용도구역의 지정. 변경
* 기반시설의 설치, 정비, 개량
* 도시개발사업(신도시의 개발)
* 도시정비사업(구도시의 재개발, 정비)
* 지구단위계획구역의 지정, 변경과 계획
- 상세하게 설계된 도시계획. 즉 개별필지별 건폐율, 용적률,
건축물용도, 건축선, 건축물 형태, 색채 등을 정한다
3) 용도지역, 용도지구, 용도구역의 지정, 변경
- 지역지구제(각각의 지역, 지구별로 건물용도, 건물층수, 건물규모 등을 규제
(1) 용도지역(영. 16가지 용도지역 규제. 건축물의 용도와 밀도를 규제)
* 도시지역
- 주거지역(전용주거지역, 일반주거지역, 준주거지역)
- 상업지역
- 공업지역
- 녹지지역(보전녹지지역, 생산녹지지역, 자연녹지지역)
* 관리지역
- 보전관리지역
- 생산관리지역
- 계획관리지역
* 농림지역
* 자연환경보전지역
(2) 용도지구
- 용도지역을 보완하는 도시관리도구(용도지역의 기능증진)
- 용도지역만으로 달성하기 어려운 미관, 경관, 안전 등을 도모
- 용도지구 각 항목 안에서의 행위제한(건축물의 허용여부 등)은
국토계획법 시행령의 범위안에서 지자체 도시계획조례로 정한다
* 경관지구, 미관지구, 고도지구, 방화지구, 방재지구, 보존지구
* 시설보호지구, 취락지구, 개발진흥지구, 특정용도제한지구, 위락지구,
리모델링지구
(3) 용도구역
- 용도지역, 지구와는 별개로 시가지의 무질서한 확산방지하고 계획적,
단계적인 토지이용의 도모(개발제한구역, 시가화조정구역,
수산자원보호구역)
* 개발제한구역
- 법에서 정하는 특별한 사유를 제외하고 토지를 1차적으로만
이용가능한 지역
- 농어가주택 신축불가
개발제한구역 지정(1972.8.25) 전 대지만 제한적 신축 가능
* 시가화조정구역
- 시가화를 유보하는 기간(5년에서 20년)까지 법에서 정하는
특별한 사유를 제외하고 토지를 1차적으로만 이용가능한 지역
- 농어가주택 신축불가
* 수산자원보호구역
- 공유수면이나 그에 인접한 토지를 저오염시설로 제한적으로
이용가능한 지역
- 농어가주택 신축가능, 근린생활시설 신축가능(제외:
일반음식점, 단란주점 등)
(4) 도시관리계획의 용도지역안에서는 허용하지만
기타 지역, 지구, 구역에서는 허용하지 않는 경우에는 할 수 없다.
(5) 도시관리계획의 용도지역안에서는 허용하지 않지만
기타 지역, 지구, 구역에서는 허용하는 경우에도 할 수 없다.
(6) 건폐율과 용적률(건축물의 용도, 밀도를 규제 목적)
* 건폐율(건축물의 평면적인 밀도를 규제)
건축물의 과밀을 방지하여 일조, 일광, 통풍 등 위생적인
환경조성이 목적
건축면적이란 건축물의 바닥면적을 말하며
대지면적이란 건축할 수 있는 대지의 넓이를 말 한다
- 대지면적에 대한 건축면적의 비율
- * 100 = 건폐율
- 건축면적 = 대지면적 * 건폐율
* 용적률(건축물의 입체적인 밀도를 규제)
지상층연면적이란 지상건물의 각 층의 바닥면적의 합계
(지하층면적은 제외)
- 대지면적에 대한 건축물의 지상층 연면적의 비율
- * 100
- 지상층연면적 = 대지면적 * 용적률
- 층수 =
(7) 국토계획법 시행령상의 용도지역별 건폐율, 용적률
* 제1종 전용주거지역(단독주택) - 50, 50~100
* 제2종 전용주거지역(공동주택) - 50, 100~150
* 제1종 일반주거지역(저층) - 60, 100~200
* 제2종 일반주거지역(중층) - 60, 150~250
* 제3종 일반주거지역(중고층) - 50, 200~300
* 준주거지역(주거기능위주,상업기능,업무기능) - 70, 200~500
* 용도지역에서의 해위제한의 내용
- 국토계획법 시행령
- 각 지자체의 도시계획조례(자치법규정보시스템 싸이트에서 검색)
* 국토계획법의 행위제한 방식
- 허용행위 열거방식(POSITIVE방식)
4) 기반시설의 설치, 정비, 개량
5) 도시개발사업
(1) 도시개발구역
- 새로운 시가지나 단지를 조성하기 위하여 도시개발법의 규정에
의하여 지정, 고시된 지역
(2) 시행방식
- 환지방식
- 수용 또는 사용방식
- 혼용방식
(3) 도시개발구역 지정효과
- 당해 도시개발구역은 국토계획법의 도시지역과 제1종
지구단위계획구역으로 결정,고시된 것으로 보며, 건축물의 건축
등에는 시장, 군수가 허가
6) 도시정비사업
(1) 정비구역(재개발구역)
- 정비사업을 계획적으로 시행하기 위하여 도시주거환경정비법으로
지정, 고시된 구역
* 주거환경개선사업
* 주택재개발사업(정비기반시설의 열악)
* 주택재건축사업(정비기반시설의 양호)
* 도시환경정비사업
(2) 정비구역 지정효과
- 당해 정비구역은 제1종 지구단위계획구역으로 결정, 고시 간주
(3) 추진절차
* 구역지정
* 추진위원회 승인
* 안전진단(공동주택)
* 조합설립인가
* 사업시행인가(시공사 선정,조합원분양신청,권리가액평가)
* 관리처분계획
* 착공 및 분양
* 준공
7) 지구단위계획구역의 지정, 변경
(1) 지구단위계획구역의 의의
- 일반 도시계획보다 구체화된 상세한 도시계획
지역지구제로 정할 수 없는 사항인 개별 필지들에 대해 각각
차등을 두어 건폐율,용적률, 용도, 건축선, 형태, 색채 등을
정할 수 있는 계획
(2) 제1종 지구단위계획구역
- 기존 시가지의 정비, 신시가지의 관리
- 대상지역에는 제한이 없다
(3) 제2종 지구단위계획구역
- 도시화가 예상되는 지역을 대상으로 체계적으로 개발, 관리
- 대상지역은 계획관리지역, 개발진흥지구
8) 국토계획법으로 지정되는 기타 용도구역
- 국토계획법에 의한 용도지역, 용도지구, 용도구역의 지정의 방법
(1) 도시관리계획으로 지정하는 방법
(2) 건설교통부장관, 시도지사, 시장, 군수가 특정한 정책적 목적의
수행을 위해 중앙도시계획위원회 또는 지방도시계획위원회의
심의를 거쳐 지정하는 방법
* 개발밀도관리구역
* 기반시설부담구역
* 개발행위허가제한구역
* 토지거래허가구역
19. 대지분석(개별필지의 최유효 이용방안 분석)
- 건출물의 규모 산정
* 사선(도로사선, 일조권사선)제한에 의하여 건축물의 최대높이를 산정
* 법정 용적률의 한도 내에서 건축물의 최대연면적 산출 및 층수확정
* 법정 주차대수 및 주차장 면적 확보
1) 건축물의 최대높이 산정
(1) 도로사선
- 건축물의 각 부분의 높이가 전면도로의 반대선 경계선까지의
수평거리의 1.5배를 초과할 수 없도록 건축물의 높이를 제한하는 것
(2) 일조권사선
- 사업대지가 주거지역(전용, 일반)이라면
도로사선에 추가해서 정북방향으로 일조권사선 제한을 받는다
- 건축물의 각 부분을 정북방향으로 인접대지 경계선으로부터 2배의
범위 안에서 건축조례가 정하는 거리 이상 띄어서 건축해야 한다
(3) 도로사선 제한높이와 일조권사선 제한 높이가 다른 경우
- 도로사선과 일조권사선이 모두 허용하는 높이를 적용한다
2) 건축물의 층수와 높이
(1) 층고와 천정고(근린생활시설의 경우)
* 층고란 1층 바닥에서 2층 바닥까지 - 3.2m
* 천정고란 1층 바닥에서 1층 천정까지 - 2.5m
(2) 층수 =
3) 주차대수 산정
- 법정주차대수 =
시설면적이란 지상층 연면적을 말하며
지자체조례기준이란 주차장조례에서 부설주차장의 설치기준
- 주차장의 종류
(1) 노상주차장
(2) 노외주차장
* 부설주차장
* 기계식주차장
* 주차전용 주차장(주차장으로 사용되는 면적이 70% 이상인 건축물)
4) 나대지(세금절약방법)
(1) 비사업용토지로 보유
- 3억원부터 종부세 과세대상(1~4%)
(2) 건물을 신축하여 보유
- 사업용 건물 부속토지로 분류되어 40억원 넘어야 종부세
과세대상(0.6~1.6%)
