[김재권 변호사의 부동산 읽기] 법테크 - 가장 임차인을 골라내는 방법

[김재권 변호사의 부동산 읽기] 법테크 - 가장 임차인을 골라내는 방법
글쓴이 : 대공협대구지부

아파트 관리비·공과금 고지서 임차인 명의 등 확인

 
 

집이 경매에 들어갈 상황이 되면 채무자로서는 소액보증금이라도 배당받아
손해를 만회해 보려고 가장 임차인을 만들어 입주시키거나, 기존에 무상
거주하던 친인척이나 지인을 대항력 있는 세입자로 둔갑시키는 사례가 적지
않음을 앞서도 살펴보았다. 그렇다면 낙찰받는 사람의 입장에서 어떻게 하면
효과적으로 가장 임차인을 골라내 대항력을 깨트리고 명도를 쉽게 할 수 있을까?

먼저 임차인이 채무자의 친인척인지 여부를 확인해 볼 필요가 있다. 본적을
알면 호적등본이나 제적등본을 떼어 확인해 볼 수 있고, 아파트라면 관리사무소의
입주자 카드나 이사할 때 이용한 엘리베이터 사용료 영수증 등을 확인하면
소유자와의 관계나 실제로 이사한 날을 알 수 있다. 이혼한 부부사이라도 같이
살고 있으면 가장 이혼으로 볼 수 있다.

다음으로 등기부상 경매개시결정 기입등기가 되기 얼마전이나 등기된 이후에
임차한 임차인인지를 확인한다. 채무자로서는 통상 경매신청이 되기 직전이
되어야 재산보전방안을 찾게 되기 때문이다.

또 가장 임대차계약은 통상 중개사의 입회없이 당사자끼리 계약하기 때문에
내용이 부실하며, 확정일자를 소급할 수 없으므로 확정일자가 최근으로 되어
있거나 없는 경우가 많고, 보증금액이 소액보증금에 맞추는경우가 많으므로
계약서를 꼼꼼히 확인해 보아야 한다.

임차주택의 구조상 다수의 임차인이 사용수익하기 곤란한 경우, 즉 방 4개
아파트에 4명의 임차인이 방 1개씩 임차한 경우는 가장 임차인일 가능성이 크다.
그리고 임차인이 미성년자이거나 무직자, 학생인 경우도 마찬가지다. 그리고
아파트 관리비고지서 등 공과금 고지서 명의를 확인하여 임차인 명의로 된 것이
있는지 확인한다.

한편 근저당권자인 금융기관에서는 통상 근저당 설정당시 임대차관계를 조사한
담보물조사서를 작성해 두는데, 임차인의 존재여부, 보증금액 등을 확인할 수 있다.

최종적으로는 배당이의소송이나 명도소송에서 가장 임차인임을 밝혀낸다. 즉
배당요구를 하거나 대항력을 주장하는 임차인에게 임대차계약을 체결하게 된
경위, 보증금이나 월세를 지불한 증빙자료를 제출할 것을 요구하고, 근저당권자인
금융기관에 사실조회를 해서 담보물조사내역을 제출받는 등의 방법으로 접근하면
충분히 가장 임차인임을 밝혀낼 수 있다.

그밖에 가장 임차인은 형법상 사문서위조 및 행사죄, 위계에 의한 경매입찰방해죄,
사기죄 등으로 형사처벌을 받을 수도 있다.