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대구 아파트 분양시장 '4苦' |
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부동산 전문가들은 현재의 분양시장에 '4고'가 겹쳤다고 표현하고 있다. 즉 △올라가는
주택담보대출금리 △높은 세금 △가중되는 정부규제정책 △늘어나는 미분양 물량이라는
4가지 악재에 시달린다는 것이다. 더욱이 다음달부터 분양가 상한제가 전격 실시됨에
따라 부동산 시장은 더욱 나락으로 떨어질 것이라는 게 업계의 전망이다. 9월 이후
아파트 시장은 어떻게 흘러갈까.
#9월 이후 2만가구 이상 분양대기 중
올해초 부동산 업계에서는 지역의 아파트 분양시장 규모를 4만가구 정도로 예상했다.
그리고 지금까지 재건축 조합원분을 합쳐 1만3천여가구가 분양됐고 나머지
2만7천여가구는 그대로 남아 있다. 2만7천가구 중에서 올해 안에 분양을 저울질
중인 단지는 2만2천가구 전후다.
지역별로는 북구가 4천300여가구로 가장 많고, 그 다음 수성구 4천200여가구,
달성군 3천800여가구, 달서구 3천500여가구, 동구 3천여가구, 서구 1천900여가구,
남구 1천여가구 순이다.
예정된 2만2천가구가 시장에 쏟아지면 올해 분양 물량은 3만5천여가구로, 2001년
이후 최대 분양 물량이다. 연도별 분양물량은 2001년 1만1천42가구였으나
2002년에는 2만4천431가구, 2003년 2만4천852가구로 계속 증가했다. 2004년
1만2천196가구로 잠시 주춤했으나 2005년 2만6천59가구, 지난해 2만514가구로
꾸준히 2만가구 이상을 시장에 내놓았다.
#분양이 곧 미분양?
올 하반기부터 분양이 예정된 2만2천여가구가 정상 분양된다면 지금까지의 분양분과
향후 분양 물량을 합쳐 2001년 이후 최고의 분양물량이 된다. 그러나 투자자는 물론
실수요자들마저 관망세로 돌아선 상황에서 건설업체들이 이같이 많은 분양물량을
소비해 내기는 힘겨워보인다.
전체 시장 상황을 볼때 건설업체들이 오는 9월 이후 분양할 수 있는 단지는
1만~1만5천가구 전후다. 현재 미분양 물량이 1만2천여가구나 적체된 시장에는
상당한 부담이 아닐 수 없다.
특히 9월부터 분양가상한제가 시행되면 지역 수요자들은 분양가 하락 기대로
관망세를 보일 것으로 보여, '분양=미분양'이 될 수밖에 없는 상황이기 때문이다.
모 건설사 관계자는 "지난 6월말 대구지역의 미분양 아파트 물량이 사상 처음으로
1만2천가구를 넘어선 것은 6월 분양에 나섰던 2개 단지가 고스란히 미분양 물량으로
넘어갔기 때문"이라며 "9월 이후 시장상황이 6월보다 더 나빠 분양성공을 장담하기
어렵다"고 걱정했다.
#실수요자 소비심리회복이 관건
건설업체로서는 그러나 사정이 어렵다고 분양을 무작정 늦출 수도 없다. 분양가 상한제
적용을 받지 않기 위해서는 이달 말까지 사업승인을 신청하고, 11월 말까지는 일반
아파트의 경우 분양승인신청을, 재건축·재개발의 경우 관리처분인가신청을 해야만 한다.
따라서 건설업체가 분양시기를 늦출 수 있는 시간은 많지 않으므로 올 하반기부터
내년 상반기 사이에 많은 물량이 쏟아질 것이다.
부동산 전문가들은 정부가 제시한 건축비와 택지비 산정 기준 등 상한제 기본안을 보면
정부의 주장처럼 분양가격이 20% 이상 내린 아파트를 지방 분양시장에서는 보기 어렵다는
것이다. 현재 대구지역에서 분양되는 아파트의 건축비나 택지비를 정부기준과 비교했을 때
큰 차이가 없기 때문이다.
그러나 이런 지적에도 불구하고 소비자들은 분양가 상한제 적용아파트가 본격 시장에
나오는 내년 상반기까지는 헐값 아파트가 쏟아지기를 기다릴 가능성이 크다. 분양을
앞둔 건설업체들로서는 이처럼 소비심리가 회복되지 않을 경우 미분양 물량만 쏟아내는
꼴이 된다.
최근 대구시가 지방 부동산 시장의 어려움을 적극 알리고 있지만 정부와 소비자들의
마음은 요지부동이다. 고금리와 높은 세금 등 '4고'가 계속 이어진다면 지역 부동산
시장의 연착륙은 더욱 어려워질 것이다.
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