대지권미등기된 아파트에 관한 질문입니다

대지권미등기된 아파트에 관한 질문입니다. 

   상담사님, 환절기에 건강 유의 하세요...
   다름이 아니오라

서점에서 대지권에 관한 책을 보니..

대지권미등기 상태인 아파트를 최초의 공유자 갑,을 명의로 보존등기하여
갑,을이 대지 사용권을 취득하게 된후, 그 후 병으로 소유권 이전하였다가,
다시 제삼자가 경매로 취득한 경우에 있어서.

병은 "대지 지분에 대한 소유권 이전 청구권"만 취득하므로, 대지권이 비록
감정가에 포함이 되었을 지라도 이 부동산의 경락자는 대지권 취득은 불가능
하다고 나오는데요...

과연 그책의 내용이 맞는 것이며 내용이 맞는다면 대지권 미등기 사건 물건은
어떻게 접근하여야 하는지요?

건강 유의 하시고 안녕히 계세요.
   회원님 안녕하세요? ◈ 질문의 답변입니다.

● 먼저 대법원판례를 보면, (2000. 11. 16. 선고 98다45652,45669 )
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[판시사항】
[1] 집합건물의 건축자로부터 전유부분과 대지지분을 함께 매수하여 그 대금을
모두 지급함으로써 소유권 취득의 실질적 요건은 갖추었지만 전유부분에 대한
소유권이전등기만 경료받고 대지지분에 대하여는 소유권이전등기를 받지 못한 경우,
매수인은 매매계약의 효력으로써 건물의 대지를 점유ㆍ사용할 권리를 갖는지
여부(적극) 및 매수인의 지위에서 전유부분의 소유를 위하여 가지는 위와 같은
대지의 점유ㆍ사용권이 집합건물의소유및관리에관한법률 제2조 제6호 소정의 '
대지사용권'에 해당하는지 여부(적극)

[2] 집합건물에 대하여 전유부분의 등기와 대지지분의 등기가 동시에 이루어져야
하나 특별한 사정으로 인하여 전유부분에 대하여만 소유권이전등기를 받은 매수인이
대지지분에 대한 소유권이전등기를 받기 전에 대지사용권을 전유부분과 분리하여
처분할 수 있는지 여부(소극) 및 매수인이 전유부분 및 장래 취득할 대지지분을
다른 사람에게 양도하여 그 중 전유부분에 대한 소유권이전등기를 경료하여 준 다음
사후에 취득한 대지지분을 전유부분의 소유권을 취득한 양수인이 아닌 제3자에게
분리 처분할 수 있는지 여부(소극)

【판결요지】
[1] 아파트와 같은 대규모 집합건물의 경우, 대지의 분·합필 및 환지절차의 지연,
각 세대당 지분비율 결정의 지연 등으로 인하여 전유부분에 대한 소유권이전등기만
수분양자를 거쳐 양수인 앞으로 경료되고, 대지지분에 대한 소유권이전등기는
상당기간 지체되는 경우가 종종 생기고 있는데, 이러한 경우 집합건물의
건축자로부터 전유부분과 대지지분을 함께 분양의 형식으로 매수하여 그 대금을
모두 지급함으로써 소유권 취득의 실질적 요건은 갖추었지만 전유부분에 대한
소유권이전등기만 경료받고 대지지분에 대하여는 위와 같은 사정으로 아직
소유권이전등기를 경료받지 못한 자는 매매계약의 효력으로써 전유부분의 소유를
위하여 건물의 대지를 점유·사용할 권리가 있는바, 매수인의 지위에서 가지는
이러한 점유·사용권은 단순한 점유권과는 차원을 달리하는 본권으로서
집합건물의소유및관리에관한법률 제2조 제6호 소정의 구분소유자가 전유부분을
소유하기 위하여 건물의 대지에 대하여 가지는 권리인 대지사용권에 해당한다고
할 것이고, 수분양자로부터 전유부분과 대지지분을 다시 매수하거나 증여 등의
방법으로 양수받거나 전전 양수받은 자 역시 당초 수분양자가 가졌던 이러한
대지사용권을 취득한다.

---- 이와 달리, 전유부분과 함께 그 대지지분을 매수하고 그 대금을 모두 지급하는
등 하여 대지지분 취득의 실질적 요건을 다 갖추었으나 등기절차상의 사유로
대지지분에 대한 소유권 이전등기를 경료하지 못한 매수인의 지위에서 가지는
권리가 집합건물법 제2조 제6호 소정의 대지사용권에 해당하지 아니한다는
대법원 1996. 12. 20. 선고 96다14661 판결은 위 견해와 저촉되는 한도에서
이를 폐기하기로 한다. ------ 판결이유중 부분 발췌 ----

[2] 집합건물의소유및관리에관한법률의 규정내용과 입법취지를 종합하여 볼 때,
대지의 분·합필 및 환지절차의 지연, 각 세대당 지분비율 결정의 지연 등의
사정이 없었다면 당연히 전유부분의 등기와 동시에 대지지분의 등기가 이루어졌을
것으로 예상되는 경우, 전유부분에 대하여만 소유권이전등기를 경료받았으나
매수인의 지위에서 대지에 대하여 가지는 점유·사용권에 터잡아 대지를 점유하고
있는 수분양자는 대지지분에 대한 소유권이전등기를 받기 전에 대지에 대하여
가지는 점유·사용권인 대지사용권을 전유부분과 분리 처분하지 못할 뿐만 아니라,
전유부분 및 장래 취득할 대지지분을 다른 사람에게 양도한 후 그 중 전유부분에
대한 소유권이전등기를 경료해 준 다음 사후에 취득한 대지지분도 전유부분의
소유권을 취득한 양수인이 아닌 제3자에게 분리 처분하지 못한다 할 것이고,
이를 위반한 대지지분의 처분행위는 그 효력이 없다.

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● 이상 판례의 내용과 같이 집합건물의 건축자로부터 전유부분과 대지지분을 함께
분양의 형식으로 매수하여 그 대금을 모두 지급함으로써 소유권 취득의 실질적
요건은 갖추었지만, 전유부분에 대한 소유권이전등기만 경료받고 대지지분에
대하여는 소유권이전등기를 경료받지 못한 상태의 대지권미등기된 집합건물의 경우,

● 대지권에 대한 가격이 경매가액에 포함되었다면, 경매 매수인 역시 전유부분과
함께 미등기된 대지지분을 매수한 자로 봄이 타당하므로, 당초 수분양자가 가졌던
이러한 대지사용권을 취득한다고 사료됩니다.

● 그리고 대지권 미등기의 경우 그 원인은 현장에서 쉽게 드러납니다. 아파트 전부
다 안한 경우도 있고, 동별로 안한 경우도 있고, 특정호수만 안한 경우도 있는데,
실무적으로는 관리실이나 인근 중개업소를 통하면 미등기 이유를 알 수 있는
경우가 대부분이오니, 대지권 미등기의 원인과 대지권의 가액 포함여부를 분석하여
판단하시기 바랍니다.