매매사업자 관련 문의 입니다.

매매사업자 관련 문의 입니다.

양도세가 너무 무거워서 다주택자의 세금 문제로 매매사업자에 관심이 있습니다.

잠깐 지나가는 이야기로 들은 건데요 결국은 양도세를 국세청에서 물린다는데
이게 무슨 이야기인지요.

그 사람 말로는 세무서에서 양도세와 부가가치세중 큰 금액으로 내라고 해서
매매사업자를 포기했다고 하는데요? 혼란스러워서 문의 드립니다.
   회원님 안녕하세요? 상담 세무사 최대철 입니다.

● 부동산의 매매 또는 그 중개를 사업목적으로 나타내어 부동산을 판매하거나
   사업상의 목적으로 부가가치세법상 1과세기간 내에 1회 이상 부동산을 취득하고
   2회 이상 판매하는 경우는 부동산 매매업으로 분류됩니다.
   여기서 과세기간은 6개월단위입니다.(1월-6월. 7월-12월)

따라서, 1과세기간내에 1회구입2회양도의 경우에는 부동산매매업으로 분류될
가능성이 크며, 동 경우에는 사업소득으로 분류(사업자등록요)되어
양도소득세신고가 아닌 양도소득세에 준하는 자산양도차익예정신고를 2개월내에
하여야 하며 익년5월에 종합소득세 신고를 하면 됩니다.

즉, 양도소득세와 사업소득세는 중복과세되는 것이 아니라 둘 중에 하나로
신고되는 것입니다.

● 부동산매매업 개인사업자의 세액은 다음과 같습니다.

(1)부동산매매업으로 사업자등록을 하게 되면 양도소득세 대신 사업소득으로
인한 종합소득세를 납부하게 됩니다.

(2) 또한, 부동산매매업자는 부가가치세법상 부가가치세의 납세의무가 있습니다.
    그러나 부동산 중 토지는 면세이기 때문에 토지를 제외한 부동산
    (건물,구축물)에 대해서 부가가치세가 과세됩니다. 부가가치세는 건물가액의
    9%정도로 보면 됩니다.
    다만, 국민주택(27.5평이하 전용면적)의 경우에는 면세이므로 건물의
    부가가치세도 없습니다.

(3) 세율측면에서 보면, 양도소득세의 세율도 기본적으로는 종합소득세의
    세율과 큰 차이가 없습니다. 다만, 양도소득세에는 중과세율의
    적용이 다수 있습니다(1년내,2년내양도,미등기양도,1세대3주택 등).
    부동산매매업의 경우에는 3주택에 대한 중과가 있으므로 주택의
    다량보유는 삼가하셔야 합니다.

(4)소득공제나 경비인정의 측면에서는 양도소득세는 250만원을 공제하지만,
   종합소득세는 기본적으로 160만원을 공제하고 부양가족당 100만원씩을
   추가공제할 수 있으며, 가족 중 연로자나 장애인등이 있는 경우에는
   추가공제도 가능합니다. 또한, . 부동산매매업으로 등록하게 되면
   토지와 건물을 구입할 때 대출을 받는 경우 그 이자를 필요경비로
   처리할 수가 있습니다.

● 반면, 법인사업자의 경우에는 부동산매매로 인한 손익을 법인의 과세소득으로
   보아 법인세를 부담하면 됩니다.
   다만, 다음에 해당하는 경우에는 `토지등 양도차익에 대한 법인세`를 추가로
   부담하여야 하오니 유의하시기 바랍니다.

1) 지가급등지역으로 재경부령이 지정하는 지역에 소재하는 부동산을 양도한
   경우에는 그 양도차익의 10%(미등기부동산은 20%)
2) 주택(단,10년이상 임대국민주택,10년이상 임직원용사택 등은 제외)을 양도한
   경우에는 양도차익의 30%(미등기부동산은 40%)
   현재로서는 1)항의 규제는 열거된 바가 없으므로 해당사항이 없으나
   2항의 주택에 대해서는 양도차익의 30%(미등기양도시는 40%)를
   추가과세하고 있습니다.

● 내용이 다소 복잡하오나, 법인과 개인을 선택하시기 위해서는 현재의
   회원님의 자금수준과 시장상황, 예상거래규모, 기타 자료의 투명성 등
   고려할 사항이 많은 것이 현실입니다. 참고하시고 보다 많은 사항을
   고려하여 의사결정하시기 바랍니다.