매매후 보증금 다 날린상태에요..(전소유주+현소유주)

매매후 보증금 다 날린상태에요..(전소유주+현소유주)

매매후 보증금 다 날린상태에요..(전소유주+현소유주) 2006.11월에 세입자 안고 아파트를 샀어요.. 보증금 천만원에 월 45만원 세입자가 있었고, 2년계약 만기가 2007.5 이구요.. 집주인이 바뀐걸 기분상하지 않게 전화로 알렸고, 이 사항을 내용증명으로 발송하려 함을 미리 얘기했구요.. (월세 받을 새 계좌를 기재해서 보냄.) . 어라? 내용증명이 반송돼오네요...2번째 받질 않구요.. 전화해서 계좌번호라도 적으라고하니,, 보증금에서 까라며, 적지도 않고, 계약기간때까지 살겠다면서..일방적으로 전화를 끊었어요..그리고, 지금까지. .집구입후 4번째 월세를 못받고 있네요 . 근데,,더 기가막히는건 전소유주에게 전화를 걸어, 못받은 월세를 물으니,,2005.5월에 계약하면서 한번도 월세를 받은적이 없다고...(계산해보니, 18개월 미수금 810만원)/제가 못받은 4개월의 돈 ;180만원.. 세입자 입장에서보면 이미 보증금 천만원은 다 날린상태구요.. 계약기간 5월까지 살다 나간다 해도 (약속은 안지킬께 뻔하지만) 세입자는 손해볼께 없어요.. 지금 거져살고 있으니까요.. . 당시 부동산 매매계약할때,," 임대차관계 정산시 매도, 매수, 임차인 삼자 입회하에 하도록한다"...라는 확인서를 작성했어요... 보증금 천만원 제하고 아파트 구입했는데.. 전소유주는 못받은 월세를 직접받기 글렀으니, 정산할때 저한테 가져가려고 하나본데 참..어이없죠? 월세사는 사람이 보증금 다날리고, 무슨돈있어 5월되면 나가겠어요... 저한테 명도 떠넘기려고,,보증금 190만원 남은시점에서, 전소유주가 이런사항 얘기하지 않고, 팔았는데.. 어찌됐든, 앞으로 계속 발생되는 월세에 대해선 저야 보증금서 제하면 되고, 전 소유주가 손해보게 될 상황인데.... 무엇보다 세입자를 어떻게 해야 하나요? 일단 그사람들 말대로 5월까지 기다려주면 될까요? 법적으로야 이미 계약 파기됐다지만...살고있는 사람이 나가지 않겠다는데... 명도소송하고, 집행비용등은 집살때 아직 주지않은 보증금 천만원에서 제하고,,,혹시라도 남는 금액이 있으면,,,그 금액을 전 소유주에게 주면 되는건지요? 부탁드립니다.답변 좀 주세요....

답변내용

1. 주택임대차보호법상 임차주택의 양수인(기타 임대할 권리를 승계한 자를 포함한다)은 임대인의 지위를 승계한 것(주택임대차보호법 제3조 제2항)으로 보는 바, 매매계약 당시 임차인의 임차보증금을 공제하고 매매잔금을 매도인에게 지급하였다면 명도문제 등은 매수인이 부담하여야 할 것으로 사료됩니다. 2. 의뢰인의 경우 계약기간이 경과되기 까지 기다리기 보다는 월차임의 2기 이상 연체를 이유로 계약해지 및 명도소송, 강제집행의 방법으로 기존 임차인을 명도하고 새로운 임차인을 구하는 것이 현실적인 방법으로 사료됩니다. 3. 매도인이 기존 임차인에게 차임의 청구는 별론으로 하고, 의뢰인이 위의 방법으로 정산하는 경우 의뢰인이 매수한 시점 이후 발생한 월차임, 소송비용 등을 상계하고 남은 잔액은 임차인에게 귀속되는 것으로 사료됩니다.