부동산 취득시 관련비용
부동산 취득시 관련비용
글쓴이 : 대공협대구지부
부동산 취득시 관련비용
1) 취득일의 의미
(1) 유상매매의 경우
잔금청산일, 등기접수일 중에서 빠른 날
(2) 신축건물의 경우
사용승인서 교부일, 임시사용일, 사실상 사용일 중에서 빠른 날
2) 취득시의 세금(실거래가 기준)
(1) 취득세(매매가의 2%)
-취득일로부터 30일 이내에 신고,납부
(2) 등록세(매매가의 2%)
-잔금청산일로부터 60일 이내에 신고,납부
(등기는 매매잔금 지급일로부터 2개월 내에 하여야 한다)
(3) 농어촌특별세(취득세의 10%)
-전용면적 25.7평 이하는 비과세
(4) 지방교육세(등록세의 20%)
3) 과세기준
(1) 매매의 경우
* 원칙 : 실거래가
* 예외 : 기준시가(기준시가가 실거래가 보다 큰 경우)
(2) 증여, 상속의 경우
* 시가표준액을 기준시가로 하여 취득세 계산(취득시 실거래가가 없다)
* 증여, 상속등기 후 6월 이내에 매매하면 예상치 못한 추가비용 발생우려가 있다
즉, 6월 이내에 매매하면 시가가 노출되어 새로이 매매가를 소급적용하여
취득세를 추가 납부하여야한다
4) 취득세율
(1) 주택의 경우
* 원칙 : 4.6%
* 예외 : 2.2% ~ 2.7%(2.3%+0.4%)
2006.9.1.일 이후 주택취득(개인간거래,법인과의 거래)의 경우에는
취득세,등록세의 50%가 감면된다.(취득세, 등록세의 감면분에
농어촌특별세 20%(0.4%) 추가되어 실무상 총세율은 2.7%가된다)
* 25.7평 초과(2.7%)
- 취득세 : 1%
- 농어촌특별세 : 0.1%(취득세액의 10%)
- 등록세 : 1%
- 지방교육세 : 0.2%(등록세액의 20%)
- 농어촌특별세 추가분 : 0.4%(정상세율에서 감면되는 2%에 대한 20%)
* 25.7평 이하(2.2%)
- 취득세 : 1%
- 농어촌특별세 : 0%(비과세, 즉 전용면적 85㎡ 이하 주택. 수도권,
도시지역 외의 읍, 면 지역에서는 전용면적 100㎡ 이하 주택)
- 등록세 : 1%
- 지방교육세 : 0.2%
- 농어촌특별세 추가분 : 0%
* 취득세, 등록세의 감면(잔금지급일 현재 무주택 세대주에 한해서)
- 12평 이하 주택의 취득 : 100% 감면
- 12평 ~ 18평 이하의 주택의 취득 : 50% 감면
(2) 토지(상가,오피스텔. 농지는 제외)
* 4.6%
(3) 상속,증여의 경우
* 상속 : 기준시가의 4.0%
(상속인이 무주택자이면 취득세 2%가 면제. 따라서 상속인들간의
협의분에 의해 상속등기를 할 경우에는 부동산을 무주택
상속인에게 주는 방식을 취하면 절세효과가 있다)
* 증여 : 기준시가의 3.16%
(취득세 2%. 부담부증여, 즉 증여대상 부동산을 수증자가 임차하고
있는경우 보증금에 해당하는 부분에 대하여는 1%의 취득세율이
적용된다
예를 들면, 부동산가액 1억, 보증금 6천만원이면
6천만원 * 1%, 4천만원 * 2% . 등록세도 같은 원리로 계산된다)
(4) 법인과 취득세
* 법인설립시에 과점주주인 경우(전체주식의 51%)에는 취득세가 면제
* 법인설립시에는 과점주주가 아닌 자가 주식의 추가취득으로 과점주주가 되면
취득세가 부과된다
5) 기타 취득관련 비용
- 중개수수료, 법무사비용, 국민주택채권 할인비용
6) 국민주택채권
(1) 주택분 채권매입금액
- 기준시가*매입률
(2) 토지분 채권매입금액
- 개별공시지가*매입률
(3) 매입률(주택법시행령 별표 12)
7) 취득세, 등록세의 비과세.감면
(1) 공동주택
분양받은 주택에 한하며, 1가구 1주택에 한함(원조합원은 제외)
* 12평 이하 : 면제
* 18평 이하 : 50% 감면
* 25.7평 이하 : 25% 감면. 단 2002.12.31.일까지 분양계약을 체결하고 2004.12.
31.일까지 취득완료한 공동주택
(2) 상속주택
* 취득세 : 비과세(상속인이 무주택자이면 1주택에 한하여 면제)
* 등록세 : 과세
(3) 수용주택
-비과세(대체취득한 주택)
