[김재권 변호사의 부동산 읽기] 법테크 - 분묘 기지권 깨뜨리기
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[김재권 변호사의 부동산 읽기] 법테크 - 분묘 기지권 깨뜨리기 |
입찰 전 해당토지 샅샅이 뒤져 현황 파악 연고자 찾아
우리나라의 산지나 농지 어딜 가나 양지바른 곳에는 묘지가 자리잡고 있다.
조상을 수호·봉사하는 차원에서는 응당 보호되어야 할 대상이지만, 산지나
농지를 사서 개발을 하거나 다른 용도로 전용하려는 입장에서는 여간
거추장스러운 존재가 아니다.
왜냐하면 분묘기지권이라는 무시무시한(?) 권리가 버티고 있기 때문이다.
아파트부지의 알박기 이상의 위력이 있다. 분묘의 관리자(종손)가 벌초나
묘사를 지내는 등 수호·봉사를 계속하는 한 영구히 지속되고, 지료조차
내지 않아도 된다. 대법원이 조상숭배란 명분 때문에 무소불위의 특권을
인정한 것이다.
분묘기지권은 △소유자의 승낙을 얻어 설치한 경우 △소유자 승낙없이
설치했어도 20년간 평온·공연히 분묘의 기지를 점유하여 시효취득한 경우
△자기 토지에 분묘를 설치한 후 분묘기지에 대한 소유권을 유보하거나
따로 분묘를 이장한다는 특약없이 토지를 매매 등으로 처분한 경우에
인정되는 지상권에 유사한 물권이다.
제사의 주재자인 종손에 전속되는 권리이고, 봉분의 기저(바닥)부분
외에도 분묘의 수호·제사에 필요한 범위 내 주위의 빈 땅에 대해서도
사용할 수 있는 권리다.
경매에 있어서 이 막강한 분묘기지권을 깨트려 완전한 권리를
취득하려면 어떻게 해야 할까.
입찰을 하기 전에 먼저 해당 토지를 샅샅이 뒤져 분묘의 현황을 파악한다.
그리고 해당 시·군·구청, 읍·면·동 사무소에서 묘적부, 묘지설치허가관리대장
등 묘지관련 공부를 열람하여 연고자를 찾아보고, 부족하면 인근 마을
주민들에게 수소문해 본다. 그 결과 연고자가 없다면 분묘개장제도를
이용해 개장하고, 연고자가 있다면 그 분묘가 분묘기지권의 대상이
되는지를 확인한다.
소유자의 승낙 없이 분묘를 설치한 지 아직 20년이 지나지 않았거나,
소유자와 분묘문제로 다툼이 있었거나, 벌초도 하지 않고 분묘를 방치해
왔거나, 평장(봉분이 없는 것)·암장·가묘인 경우, 종손이 아닌 자가 주장하는
경우 등이라면 분묘기지권이 인정되지 않는다.
이처럼 연고는 있으나 분묘기지권이 인정되지 않는 분묘라면 역시
분묘개장제도에 따라 개장하면 되지만, 분묘기지권이 인정되는 분묘라면
협의에 의해 이장시킬 수밖에 없다. 분묘이장 합의금은 통상 1기당
100만~300만원선이나, 1천만원 이상을 요구하며 알박기식으로 버티는
경우도 있어 때로는 분묘가 많은 토지는 입찰하지 않는 것이 상책일 수도 있다.
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