상가건물낙찰받아 실패한 사례

상가건물낙찰받아 실패한 사례

상가전체가 경매시장의 매물로 나왔다..

지은지 1년도 채안되는 새 건물로서 연건평 700평.. 토지는 100평

최초경매가격은 감정평가기관에 의해서...토지 평당 500만원 건물은 평당
200만원으로 전체가격 약 19억원으로 결정되었다.

현장조사시...인근 땅값시세를 물어보니...본건과 유사한 토지를 평당
500만원이하로는 살 수 없다고 한다..

200만원의 건축비는 적정한 선으로 조사되었다..

깨끗한 건물로서 정말 맘에 들었다

임대수익도 년 7500만원은 충분히 나올 것이라 한다.

은행에 넣어 보았자...금리도 낮고..부동산은 결코 떨어지지 않을 것이라는
판단하에...경매 전문가에 의뢰하여 15억원에 낙찰을 받았다..

명도비 세금 수수료 포함 약 1억원이 소요되었다..

월세 놓고 적정한 시기에 19억원에 되 팔기로 했다..(감정서 복사해 두었슴)..

월세 받다가...급한 일이 생겨 매물로 내 놓았다..매가는 19억에서 17억..
15억으로...  4년이 지난 지금...12억원에 내놓아도 팔리지 않는다..

땅값과 건축비는 4년전보다 10% 정도 오르고 건물도 잘 관리하여
새건물 같은데.....

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상기사건은

1. 수익성 분석,
2. 시세분석 & 환가성 분석

등이 결여되어 투자실패를 하였다고 보여집니다.

1. 수익성 분석

7500만원의 임대수익이 정확한 자료라면 어림셈에 의하면 낙찰시의
수익률은 다음과 같습니다.
7500만원 / 15억원 = 5 % -> 그냥 은행에 예금하는 것이 마음편하다.

만약 상가건물이 12억까지 떨어진다면 그 수익률은 어떻게 될 것인가?
7500만원 / 12억원 = 6.25 % -> 크게 안땡긴다.

마 음의 위로를 받을 수 있는 수익률(요구수익률)이 8% 정도라면 적정한 가격은?
7500 / 8% = 9억 4천만원 (토지+건물)

토지는 5억이므로 고정시키면 건물의 (투자)가치는 4억 4천만원….

애초의 감정평가서상의 건물가치인 14억과 현상황하에서의 투자가치
4억 4천은 매우 큰 차이가 있습니다.

만약 투자자의 요구수익률이 6.25% 였다 하더라도 낙찰가는 12억을
기준으로 판단하였어야 함에도 불구하고 15억 + 알파(1억) 라는
거액을 투자하였다.

따라서, 상기 사건 부동산은 토지와 건물이 조화를 이루지 못하는 건물이며,
최유효이용이 아닌 덩치만 크지 수익은커녕 투하비용도 제대로 건지지 못하고
공실이 많은 실속은 없는 부동산이라고 추정됩니다.
 

2. 시세 및 환가성 분석

감정평가액보다 싸다고 무조건 수익성있는 것은 아닙니다.

법원경매 참여시 수익성을 높이는 방법은

1. 낙찰가가 시세보다 싸야함은 물론이고
(투자용이라면 시세의 90%를 임계점으로 봐야 합니다.)

2. 사람들이 선호하는 물건이어야 합니다. -> 환가성, 환금성
(그런데 선호하는 물건은 낙찰가가 낮아지기 힘들죠.
시세에는 환가의 용이함이 녹아들어가 있다고도 볼 수 있습니다.)

위 사건은

2번의 요건을 충족시키지 못하여 수익성이 높은 부동산이라고 말할 수
없겟군요. 아마 아파트였다면 그렇게 가격을 낮추지 않아도 쉽게
팔 수 있겟죠.

다른 관점에서 본다면 저 정도로 가격을 낮추어도 안팔린다면 더
낮은 가격에(10억이하) 사건 상가건물을 낙찰받는 것이 정상이라는
생각도 듭니다.

왜냐하면 현실적으로 상가의 가치는 땅과 건물가격을 합산한 것으로
판단하는 것이 아니고 "목(위치)"에 따른 수익성을 기준으로 판단하는
것이 자연스러운 방법입니다.

허접스러운 건물도 유동인구가 많은 곳은
유동인구 적은 새 건물보다도 훨씬 가격이 높습니다.

경매참여시에는 감정평가액을 믿으면 안됩니다.
단지 참고자료에 불과하고요. 그 평가시점의 확인도 중요합니다.
더군다나, 상가는 특히 토지와 건물의 원가를 더하는 원가법이 아닌 수익에
의하여 가치를 산정하는 수익방식의 적용이 더 적정합니다.

따라서 실패한 제일 큰 이유는 입찰 참가자가 원가법에의한 감정평가액만
믿고 수익성 분석, 시세분석을 정확히 하지 못한 것으로 생각됩니다.
(상가는 시세분석이 쉬운 일이 아니죠.)

상가는 덩치가 크기 때문에 매매가 용이하지 않습니다.
그런 이유로 "단기보유후" 매매는 상당히 어렵습니다.

이것 저것 섞여 약간 난잡한 글이 되었는데 결론은 원가를 검토하여
가격의 적정함을 판단하는 것은 본인이 사업주의 위치에 있을 경우
유용한 것입니다. 그러나 그 물건이 시장에 나오는 순간….. 시장의
기준으로 시장에 의하여 형성된 가격인 시세를 기준으로 하여야 합니다.

그러한 시세가 형성되지 않은 시장의 경우에는 수익성을 토대로 가치를
알아보아야 합니다. 시세도 수익성을 반영하는 것입니다.

참고로 일반인들이 참여하는 경매는 주로 아파트나 다세대일 것인데,
실수요자용이 아니라면, 즉 차익을 노린 입찰참여라면 싸게 사더라도
차익의 많은 부분이 양도세 등의 세금을 통하여 빠져나가므로, 고생한
것에 비하여 큰 수익을 내는 것은 쉽지 않습니다.

그러나, 서울 등은 3년보유 2년거주하실 분들에게는 대단히 좋습니다.
(기타지역은 3년 보유만으로도...)

따라서, 투자시에는 전문 컨설팅을 통하여 자문을 받는 것이 상기 사건과
같은 위험을 줄이고, 큰 돈의 손해도 미연에 방지하는 효과적인 방법이라
할 것이다.