상가건물 매수후 임차인 계약 해제문의

상가건물 매수후 임차인 계약 해제문의

3층 다가구 상가 주택을 계약하고 잔금을 줄려고 합니다 그런데 1층의 세입자 1가구는 계약기간이 2005년 2월에 하였고, 상가건물은 2006년 3월에 한 상태이며 이들 세입자를 명도하여 건물 매수자인 제가 외식업종의 창업을 할려고 이 건물을 매수 했습니다 임차인을 만나본 결과 상가건물의 임차인은 무역서비스 오퍼 one-stop 사무실을 활용하고 물건을 보관하고 있으며 따라서 계약 기간이 남아있고 장소를 구하기가 어렵다고 곤란 하다는 것입니다 저는 전제산을 올인하여 건물을 매입하여 창업 할려고 하는데 세입자가 비켜주지 않으면 문제가 많습니다 어떻게 좋은방법을 알려주세요 이사비용은 줄수가 있습니다 그런데 사업자등록을 하여 명함, 카다로그, 거래처등에 주소를 새로 할 경우 비용이 들고해서 곤란 하다고 하면서 그비용도 물어 줘야 하나요 내용증명을 통하여 하는 방법은 없나요

답변내용

1. 주택의 임대차계약에서 임차인이 주택을 인도(입주)받아 주민등록(전입신고)을 마치게 되면 그 익일 0시부터 제3자에 대하여 대항력을 취득하게 되고, 상가건물의 임대차계약에서도 임차한 사업장(사무소 등)의 건물의 인도를 받고 이에 따른 사업자등록신청으로서의 대항력의 요건을 갖추게 되면 당 건물의 매수인 등의 제3자에게 임대차계약의 내용을 주장 할수 있는 대항력을 갖게 됩니다(주택임대차보호법 제3조 및 상가건물임대차보호법 제3조 참조). 2. 위와 같이 대항력을 마련한 임차인은 계약내용에 따라 계약상 소정의 기간 동안에는 입주(점)하여 주거 및 영업활동을 할 수가 있으므로, 임대인이 일방의 임의적인 사정으로 존속기간 중에 해지시에는 기간만료시까지 임차인의 주거생활과 영업활동 등의 임차목적을 달성하지 못하여 발생하는 손해금를 배상하는 서로간의 합의로써 계약해지를 하는 것이 거래의 관행으로 보고 있습니다. 3. 따라서 질의에서의 명함, 카다로그 등의 교체 등이 위 임대차계약의 해지로써 발생된 손해금이라면 이는 의뢰인과 임차인 상호간 계약해지를 위한 협의대상이 될 수 있다고 보여지고, 그 배상금의 정도는 남은 계약기간과 그 여분, 또 교체의 시기 등을 고려하여 결정되어야 할 것으로 사료되며, 당 상가건물의 각 명도청구 등에 대한 내용증명이라면 계약의 해지가 없는 상태하에서는 그 작성 및 통지를 하여야 할 시기는 아닌 것으로 판단됩니다