상가겸용주택을 신축하는 경우

상가겸용주택을 신축하는 경우

주택부분을 조금 더 크게하면 전체를 주택으로 인정받는다.
글쓴이 : 대공협대구지부
 

상가겸용주택을 신축하는 경우 주택부분을
조금 더 크게하면 전체를 주택으로 인정받는다.

【직장생활을 하다 정년 퇴직한 박문수씨는 안정된
노후 생활을 위하여 거주하고 있는 주택을 헐고
4층짜리 주상복합건물을 신축하여 1개층은 본인이 사용하고
나머지는 임대를 하려고 한다.
박문수씨는 나중에 이 건물을 양도하더라도 양도소득세가
과세 대상이 되지 않도록 요건에 맞게 건축하여고 하는데
이렇게 하려면 어떻게 신축해야 하나?】

1세대 1주택의 규정을 적용함에 있어서 한 동의 건물이 주택과
주택외의 부분으로 되어 있는 겸용주택의 경우와 한 울타리 내에
주택과 주택 외의 건물이 있는 경우에는 그 전부를 주택으로 본다.
다만 주택 주택의 면적이 주택 외의 면적보다 작거나
같을 때에는 주택외의 부분은 주택으로 보지 아니한다.

ㆍ 주택면적 〉 주택외 면적 : 전부를 주택으로 봄

ㆍ 주택면적 ≤ 주택외면적 : 주택부분만 주택으로 봄
 

- 절세방안

위에서 살펴본 바와 같이 겸용주택의 경우 주택의 면적이
주택 외의 면적보다 큰 경우에는 전체를 주택으로 보므로
1세대 1주택자의 경우 겸용주택을 신축하고자 할 때
주택부분을 조금 크게 건물을 신축하면 양도소득세 비과세
적용을 받을수 있다. 박문수씨의 경우 지하1층 지상4층의 건물로서
1.2층은 근린생활시설, 3.4층은 주택을 신축하고자 할 때,
지하층에 주거용 방을 들이던가 지하층에 방을 들일수 없다면
옥상 등 다른 부분에 주거용으로 사용하는 건물(옥탑방등)을 건축하여
주택부분이 조금이라도 더 크게 하면 된다. 그
러나 이 방안은 세금측면에서만 검토한 것이므로 건축규제 여부,
임대수입 등 제반사항을 고려하여 결정하여야 할 것이다.

〈참고예규〉

ㆍ주택과 주택 외의 건물구분은 임대여부에 관계없이 사실상의 사용하는
  용도로 하는 것이며, 사실상의 용도가 불분명한 경우에는 공부상의 용도에 의한다.

ㆍ1세대 1주택 해당여부를 판정함에있어 임대하고 있는 점포 등 영업용
  건물에 속한 주거용 방은 주택으로 보지 않는다.

ㆍ주택에 해당되는지 여부는 공부상의 용도에 관계없이 그 실제구조 및
  사용형태에 의해 판정한다.

ㆍ겸용주택의 지하실은 실지 사용하는 용도에 따라 판단하는 것이며
  사용용도가 명확하지 아니한 경우에는 주택의 면적과 주택 이외의
  면적의 비율로 안분하여 계산한다.

ㆍ2층 겸용주택으로서 2층 주택을 올라가기 위한 2층 전용계단이
  1층에 설치된 경우 그 계단부분은 주택으로 본다.

ㆍ겸용주택에 부설된 계단 등 시설물은 사실상의 사용용도에 따라
  구분하되 용도가 불분명한 경우에는 주택면적과 주택외 면적의 비율로
  안분계산한다.