임대기간 만료건에 대하여

임대기간 만료건에 대하여

임차인입니다. 2004년 3월 2년 계약을 한 후 올해 별다른 얘기없이 계약서는 다시 쓰지 않고 1년치 임차료를 지불한 상태인데 현재 영업을 계속할 수 없을 상황이 되어 계약을 만료해야 할 것 같습니다. 이런 경우 지금이라도 당장 만료시킬 수 있는지, 아니면 내년 3월에 계약 만료시켜서 보증금을 받을 수는 있는지, 아니면 1년을 더 기다려야 하는지 궁금하고요, 혹시 지금이라도 내용증명을 보내면 남은 임차료도 돌려받을 수 있는지 궁금합니다. 방법을 알려주시면 감사하겠습니다.

답변내용

1. 상가건물 임대차에 있어서 임대인이 기간이 만료되기 전 6개월부터 1개월사이에 임차인에 대하여 갱신(재계약)거절의 통지 또는 조건의 변경에 때한 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 만료된 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 보며, 이를 묵시적 갱신이라고 하고, 이 경우의 존속기간은 정함이 없는 것으로 보게 되며, 기간의 정함이 없는 경우의 계약기간은 1년으로 간주합니다. 2. 위와 같이 묵시적으로 갱신된 임대차의 경우에 임차인(세입자)은 임대인에 대하여 언제든지 계약해지의 통고를 할 수 있고, 임대인이 그 해지통고를 받은 날로부터 3개월이 경과하면 해지의 효력이 발생합니다. 3. 그러나 질의의 경우에는 계약서는 다시 작성하지 않았다고 하더라도 기왕의 계약기간이 만료된 후 장래의 1년분에 대한 월차임을 선지급하였다면, 이는 전 임대차와 동일한 조건으로 1년간 갱신(재계약)한 것으로 추정(사견)되며, 묵시적갱신으로 보기는 어려울 것으로 사료되므로 내년 3월이전에 동 계약을 해지하기 위해서는 임대인과 합의가 전제되어야 할 것으로 판단되며, 이와 동일한 법규정이나 판례가 없어 사견(私見)임을 전제한 것이므로 보다 구체적인 것은 법무부(법률구조공단 국번없이 132번)의 유권해석(전자정부 또는 법무부 홈페이지의 전자민원을 활용하면 약 10일 전후면 답변을 받아 볼 수 있음)을 받아 볼 필요가 있을 것으로 사료됩니다.