잔금납부후 유치권이 신고되었습니다...

잔금납부후 유치권이 신고되었습니다... 

 잔금납부후 배당기일 사이에 유치권이 신고되었습니다(미치고 환장할 노릇)
소유자겸 채무자를 상대로 인도명령결정을 받았으나 송달이 되지않아 궁금해서
현장을 가본즉 입찰전 사전조사에서는 없던 유치권행사중이라는 표시와 함께
쇠사슬로 출입구를 봉쇄하고 경비용역업체의 경보시설도 설치하였으며 선임한
변호사사무실의 연락처도 적혀 있었습니다.
공사잔금에 기한 유치권인데 공사대금 변제기는 1차공사는 경매개시결정
이전이며 2차공사는 경매개시결정 이후에 시행되었습니다.
실제 점유등의 유치권행사는 경매개시결정 이후입니다.
공사를 시행한건 확실하며 유치권자에게 경매가 진행중인 부동산에 2차공사를
한건 신의.성실의 원칙에 위배 운운해봤지만 씨도 안먹힙니다
유치권자 왈 경매전에 시행한 1차공사의 잔금이 남았었는데 2차공사를 해주면
공사완료시점에 1차공사의 잔금까지 정산해준다하여 썩 내키지는 않았지만
2차공사를 시행하였고 2차공사를 시행할 시점에는 경매가 진행중이라는걸 꿈에도
몰랐었다 합니다.
해당부동산은 상가건물로 1차공사는 껍데기뿐인 내부를 음식점으로 개업하는
공사로 천정.벽체.바닥.전기.배기시설.냉난방설비.소화설비등등 건축업자인
제가봐도 기본시설공사과 구조공사가 주된 공사였으며 소요된 공사비용도
타당하였습니다.
1차공사는 경매 1년전에 완료되어 그동안 소유자가 영업하고 있었으며 2차공사는
업종변경을 위한 내부 인테리어공사로 경매진행중에 시행되었고 입찰시에는
공사완료후 역시 소유자가 점유.사용중이었는데 잔금납부시점에 유치권자에게
점유가 이전되었습니다.
유치권신고가 잔금납부후에 받아들여진 점도 상식밖인데다가 돈은 다냈는데
이제와서 경매절차에 대해 이의신청을 할수있는 방법도 없고 현재는 배당도
종료된 상황입니다.
변호사 사무실에 자문을 구한즉 최근에 낙찰자에게 유리하게 판례가 바뀐건
알고있지만 이경우에도 유치권자를 상대로한 인도명령이 날지는 미지수이며
설령 인도명령이 난다해도 실무적으로는 집행관이 집행을 하지못한다하니
더더욱 환장할 따름입니다.
소송시 유치권자의 2차공사비용은 인정되지 못한다하더라도 최소한 1차공사의
잔금은 인수해야 할것 같다는 변호사의 말에 잠이 안옵니다.
-. 위 유차권신고의 시점이 결격사유가 되지는 않는지?
-. 유치권자를 상대로 인도명령이 날것인지?
-. 인도명령이 날 경우 실무적인 차원에서 집행할 수 있을지?
-. 왜 1차공사대금은 인수해야되고 2차공사대금은 인수안해도 되는지?
-. 이경우 가장 효과적인 명도절차나 방법은 무엇인지?
교수님의 지도를 바랍니다.

 
   회원님 안녕하세요? 상담사 이기현 입니다.

● 부동산에 경매의 신청이 있으면, 집행법원은 경매신청이 적법할 경우는
   경매개시결정을 하고, 즉시 등기부에 경매개시결정등기를 기입하도록
   등기관에게 촉탁합니다. 경매부동산은 경매개시결정의 등기가 된때에
   압류의 처분금지효력이 발생하며, 경매개시결정등기 후에 제3자가
   매각부동산에 대하여 권리를 취득한 경우에는 제3자의 선의,악의를 
   불문하고 압류의 처분금지효력이 제3자에게 미치므로 압류채권자에게
   대항할 수 없으며 따라서 경매절차의 매수인에게 대항할 수 없습니다.

● 질문의 경우 유치권을 주장하는 자는 1차 공사비 채권 발생은 경매기입등기
   이전에 있었더라도 유치권의 성립요소인 점유의 시기는 경매기입등기 후에
   있었고, 2차 공사비 채권 역시 경매기입등기 후에 발생한 채권으로 보입니다.

● 그리고 유치권은 점유가 있으므로 비로소 취득하는 것이고, 질문의 유치권
   주장자의 경매 부동산의 점유로 인한 유치권 취득시기는 경매기입등기 이후에
   취득하였음을 질문의 내용으로 알 수 있습니다. 그렇다면 압류의 효력
   (경매기입등기) 이후에 유치권을 취득한 자로서 압류채권자에게 대항할 수
   없을 것이며 따라서 경매절차의 매수인에게도 대항할 수 없습니다.

● 민사집행법 제136조에 의하여 매수인에게 대항할 수 있는 권원에 의하여
   점유하고 있는 것으로 인정되는 경우가 아니면 인도명령의 상대방이 되는
   것이므로 질문의 유치권 주장자는 매수인에게 대항할 수 없으므로
   인도명령대상자입니다. 또한 인도명령은 민사집행법 56조 1호에 해당하는
   집행권원으로서, 인도명령 결정 이후에 점유 당사자 변경등의 사정 변경이
   없는 한 인도명령 상대방에 대하여 집행관이 집행을 하지 못할 이유는
   없는 것입니다.

● 회원님께서는 더 이상 고민하지 마시고, 즉시 유치권을 내세워 점유하는 자를
   상대로 법원에 인도명령을 신청하시기 바라며, 인도명령이 발하는 되로
   강제집행을 신청하시기 바랍니다. 아울러 상대방에게는 즉시 점유를 풀고
   부동산을 인도하여 줄 것을 청구하시고, 이행하지 않을 경우는 불법점유에
   따른 손해배상및 강제집행비용등 법적비용을 청구 할 것임을
   내용증명등기우편으로 발송하시기 바랍니다.

● 인도명령신청시 점유의 시기에 대한 입증방법은 법원 경매기록에 있는
   [부동산의 현황 및 점유관계조사서]를 근거로 하시고, 다음은 질문과
   관련된 판례이오니 참고하시기 바랍니다. 감사합니다.
--------------------------------------------------------------------------

대법원 2005. 8. 19. 선고 2005다22688 판결 【건물명도등】

채무자 소유의 부동산에 강제경매개시결정의 기입등기가 경료되어 압류의
효력이 발생한 이후에 채무자가 부동산에 관한 공사대금 채권자에게 그
점유를 이전함으로써 유치권을 취득하게 한 경우, 점유자가 유치권을 내세워
경매절차의 매수인에게 대항할 수 있는지 여부

【판결요지】
채무자 소유의 건물 등 부동산에 강제경매개시결정의 기입등기가 경료되어
압류의 효력이 발생한 이후에 채무자가 위 부동산에 관한 공사대금 채권자에게
그 점유를 이전함으로써 그로 하여금 유치권을 취득하게 한 경우, 그와 같은
점유의 이전은 목적물의 교환가치를 감소시킬 우려가 있는 처분행위에 해당하여
민사집행법 제92조 제1항, 제83조 제4항에 따른 압류의 처분금지효에 저촉되므로
점유자로서는 위 유치권을 내세워 그 부동산에 관한 경매절차의 매수인에게
대항할 수 없다.