전세계약에 관한 질문입니다

전세계약에 관한 질문입니다

다름이 아니오라 지금 살고있는집에는 10년 전부터 거주하고 있습니다. 2002년경 집이 경매로 넘어가면서 지금의 집주인이 인수를 하는과정에서 집을 담보로 4800만원의 대출을 받고(최고 5700만원:경매시 은행에서 가지는 최고가 등기부등분상의 최고가입니다) 지금 살고있는집에 낙찰을 받았습니다. 당시의 저로서는 이사를 할수 없는 형편이라 지금 살고있는집에서 3500만원에 전세계약을 했습니다. 현재 이집의 매매가는 7500만원 정도인데... 집주인이 은행대출이자를 갚지못해 은행에서 경매를 하겠다는 우편물을 받았습니다.. 이런경우에 대출을 받고 난후에 제가 전세계약을 맺었고 확정일자를 받지 않은 상태인데.... 사람들 마다 제가 받을 수 있는금액이 3500이다.. 한푼도 못받는다... 1400이다. 1800이다 여러 말들을 하는데... 만약 경매로 6500(근래에 옆집의 경우 경매로 6500에 낙찰되었습니다.)에 낙찰된다면 제가 가질수 금액을 얼마인지... 어떻게 그렇게 되는것이니 궁금합니다.. 답변 부탁드립니다....

답변내용

1. 임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 주택을 인도(입주)받아 주민등록(전입신고)을 마치게 되면 그 익일 0시부터 제3자에 대하여 대항력을 취득하게 되고, 동 대항력의 요건을 갖추고 있으면서 임대차계약서상의 확정일자의 날인까지 받은 때에는 민사집행법에 의한 경매나 국세징수법에 의한 공매시 임차주택의 환가(낙찰)대금에서 후순위권리자 기타 채권자 보다 보증금을 우선하여 변제받을 권리가 있습니다(주택임대차보호법 제3조 및 3조의 2 참조). 2. 질의사안에서 의뢰인은 당해 주택에 이사를 하여 이에 대한 주민등록전입신고를 하였다고 하더라도 임대차계약서상의 확정일자의 날인인을 받아 두지 않았다면, 위 주택임대차보호법에 의하여 경매의 배당절차에서의 우선변제권은 기대 할 수가 없어 이에 기한 배당은 어렵다고 볼 수 있습니다. 3. 다만 당 주택에 이사와 주민등록전입신고를 하고 경매에서의 배당요구신청 등을 한다면 질의에서의 선근저당권보다는 우선하여 최우선변제권에 기한 배당을 기대할 수가 있는데, 이는 당해 임차주택의 소재지와 선근저당권의 설정일자 등에 의하여 위 최우선변제권의 해당여부와 그 보호되는 배당(변제)금이 결정됩니다(주택임대차보호법 8조 및 동 시행령 3조등 참조). 4. 예를 들어, 질의내용만에서의 선근저당권이 2001. 9. 15.이후에 설정되었고 해당지역이 광역시(군지역과 인천지역을 제외한)라면 의뢰인의 보증금이 3500만원이내이므로 위 선근저당권보다 먼저 배당을 기대할 수가 있는 최우선변제권자에 해당될 수도 있는데, 이 때에는 위 법령상 소정의 1400만원 한도내에서 낙찰가의 1/2 범위내 같은 최우선변제권에 해당하는 임차인이 또 있다면 보증금비율에 따른 안분배당이 된다는 점을 참고 할 수 있습니다.