전세권 설정과 확정일자

전세권 설정과 확정일자

전세보증금 6,000만원에 계약을 했으며, 매매시세는 약 8,000만원 정도합니다. 임대인은 주택담보대출을 1,200만원 보유하고 있으며, 근저당설정이 되어 있습니다. 그런데, 일부는 전세권 설정 필요없이 확정일자만으로 위험 부담이 없다고 하는데, 전세금과 대출금을 감안할 경우 염려스러운 부분이 있어서, 전세권설정을 해야하는지 아니면, 같은 효과라면 할 필요가 없는지 여쭙고 싶습니다.

답변내용

1. 주택임대차보호법 제정 전까지만 해도 임차인이 주택에 대하여 임대차계약을 체결하고 당해 주택에 거주하는 동안에 임차주택이 매매되는 경우에 임차인은 매수인에 대한 대항력이 인정되지 않았기 때문에 매수인의 주택인도 요구 시 주택을 비워주어야 할 뿐만 아니라, 거주하는 동안 임대인이 은행 대출 등으로 담보가 설정되는 경우 담보물권자인 은행보다 임차인의 권리가 후순위로 밀려나게 되는 등 주택임차인은 불안한 지위에서 주거생활을 할 수밖에 없었습니다. 2. 그러므로 주택임차인의 입장에서는 대항력, 우선변제권을 인정받기 위하여 전세등기를 원하는 경우가 종종 있었지만 전세권설정등기에는 임대인의 등기권리증, 인감증명서 등의 서류가 필요하기 때문에 임대인이 협조를 거부할 경우에는 사실 상 전세등기는 불가능 할 수밖에 없었습니다. 3. 이같은 현실 속에서 영세서민을 보호하고자하는 사회 정책적 취지에서 제정된 법률이 주택임대차보호법인 바, 이는 입주.주민등록전입만으로도 주택임차인에게 대항력을 인정하고, 계약서에 확정일자날인만으로도 우선변제권을 인정함으로써 주택임차인의 지위를 강화한 법률이므로 사실 상 임차인 보호 측면에서는 전세등기와 같은 효과를 거둘 수 있습니다. 4. 다만 질의의 경우는 임차인이 대항력, 우선변제권을 취득한 이후에 설정되는 근저당권자, 가압류권자 등 후순위권리자보다는 우선권이 인정되지만 기 설정된 선순위근저당권자에 대하여만은 대항력 및 우선변제권이 인정되지 않는다는 점에 유의하여야 할 것이며, 이는 전세권등기를 해도 마찬가지라는 점을 참고하시기 바랍니다.