집 구입시 포괄근저당을 조심하라고 하던데요...

집 구입시 포괄근저당을 조심하라고 하던데요...


집 구입시 포괄근저당을 조심하라고 하던데요...

이번에 어머니께서 집을 구입하시려고 하는데요. 인터넷을 검색해보니 근저당이 설정되어 있는 집의 경우에는 포괄근저당이 설정되어 있는지 확인해 보고 채무자 명의를 매수자(집 구입하는 사람)명의로 바로 변경시켜놔야 한다고 하더라고요. 그래서 저는 이런 방법보다 집 구입할 때 아예 근저당을 없애주는 조건으로 집을 구입하려고 하는데요. 집을 구입할 때 매도자(집을 파는 사람)에게 근저당을 없애달라는 조건으로 집을 구입하면 포괄근저당을 포함한 숨겨진 대출금들이 모두 없어지는 것인지 궁금하고요. 이런 방식으로 매매계약을 해도 안전한 것인지 궁금합니다. 그리고 집을 구입할 때 돈이 부족할 경우 새로 구입할 집을 담보로 대출을 받으려고 하는데요. 매매계약을 할 때 매도자(집을 파는 사람)의 근저당을 없애는 것과 동시에 신규로 저의 어머니 명의로 대출을 받을 수 있는지도 궁금하고요. 이런 절차(매도자의 근저당을 없애고 어머니가 신규로 대출받는 것)는 매매계약에 있어서 계약금,중도금,잔금 치룰 때 중에 어떤 단계에서 하는 것인지도 궁금합니다. 물론 공인중개사와 함께 계약할 것이기는 하지만 이런 것에 대한 지식을 미리 습득하여 혹시 모를 사고를 대비하고자 하니 좋은 답변 부탁드리겠습니다.

답변내용

1. 은행 근저당권이 설정되어 있는 주택을 구입할 때 당해 근저당권부 채무를 매수자가 인수 하면서 채무인수가액 만큼을 매매대금에서 공제하기 위해서는 사전에 해당은행을 방문하여 매도인의 근저당권부 채무액이 얼마인지와 매수인 앞으로 당해 근저당권부 채무에 대한 면책적 채무인수 ( 은행에 대하여 매도인은 당해 주택의 근저당권부 채무자로서의 지위를 완전히 벗어남과 동시에 매수인이 같은 채무를 인수하는 법률행위 )가 가능한지를 우선 점검해 볼 필요가 있겠습니다. 2. 한편 근저당권부 채무인수조건이 아니라 당해 주택에 설정된 근저당권을 아예 말소시키는 조건으로 주택을 구입하는 것이라면 사전에 매도인이 부담하고 있는 채무액에 대한 확인 후 중도금, 또는 잔금지급 일자에 매매당사자 쌍방이 함께 은행을 방문하여 매도인은 매수인으로부터 수령하는 중도금, 또는 잔금으로 은행에 대하여 채무를 완제함과 동시에 근저당설정계약해지 및 말소등기신청을 하는 조건을 매매계약서에 특약으로 기재하는 것이 바람직할 것이고, 근저당권등기말소로 매도인의 당해 주택에 대한 포괄근저당권부채무관계는 완전히 정리되는 것입니다. 3. 더불어 매수인이 매매잔금지급을 위하여 당해 주택에 설정된 매도인의 근저당권부채무를 말소시킴과 동시에 매수인 명의로 신규로 담보대출을 받는 절차는 통상 잔금지급시점에서 해당은행과의 유기적 업무협조에 의하여 이루어진다는 점을 참고하면 되겠습니다.