1주택자의 양도세 비과세 정리

1주택자의 양도세 비과세 정리

 

 

1세대(배우자와 자녀 등의 동거가족)가 국내에 1주택만을 소유하다가 매도하는 경우라면 반드시 양도세를 비과세 받을 수 있는지를 먼저 알아 보아야 한다. 1주택자가 매도하여 양도세를 비과세 받을 수 있는 사유는 아래의 5가지이다. 아래 5가지 사유 중 어느 하나에 해당한다면 양도세 비과세를 받을 수 있다.   <비과세 받을 수 있는 사유> 비과세 사유   양도세       ① 3년 이상 보유하였는가? (서울 등은 2년 이상 거주 추가)    ⇒ 비과세       ② 취학?질병?전근 등의 사유로 매도하는가? 단, 1년 이상 거주    ⇒ 비과세       ③ 이민?취학?근무상의 형편으로 세대전원이 출국하는가?    ⇒ 비과세       ④ 주택이 수용되는가?    ⇒ 비과세       ⑤ 5년 이상 거주한 임대아파트인가?    ⇒ 비과세   ※ 주의: 매도가격이 6억원 이하라면 양도세가 전혀 없지만 6억원을 초과하는 주택(고가주택)은 양도세를 일정부분 내야 함에 주의(추후 기고)   1. 3년 이상 보유와 2년 이상 거주 요건 충족시 양도세 비과세   원칙적으로 1주택자가 양도세를 비과세 받을 수 있는 요건은 주택의 소재지에 따라 다르다. 주택이 서울과 과천, 5대신도시(일산, 분당, 평촌, 산본, 중동)에 소재하고 있다면 아래 그림과 같이 취득일부터 매도일까지의 보유기간이 3년 이상임과 동시에 보유기간 동안 2년 이상을 거주하였어야 양도세를 내지 않는다.     그러나 서울, 과천, 5대신도시 이외의 지역에 소재한다면 3년 이상만 보유한 후 매도하면 양도세는 없다. 즉, 거주는 전혀 하지 않았어도 3년 이상만 보유하였다면 양도세를 비과세 받을 수 있다. 예를 들어 경기도 의정부시에 있는 아파트를 2004년 6월 1일에 취득하였다면 2007년 6월 1일 이후에 매도하면 양도세를 내지 않아도 된다.     2. 취학? 질병? 근무상의 형편으로 3년 미만 보유 상태에서 매도시    전근 등의 근무상의 형편이나 질병의 요양 또는 취학 등 기타 부득이한 사유로 주택을 매도하고 이사를 가야 하는 경우가 발생한다. 이런 불가피한 사유로 주택을 매도하는 경우에는 양도세를 비과세 해 주고 있다. 주의할 점은 주택구입일부터 매도일까지 최소한 1년 이상을 거주하였어야 하고 부득이한 사유(질병 등)로 다른 시?군으로 세대전원이 이사를 해야 하는 경우에 한하여 양도세 비과세를 받을 수 있다.   여기서 근무상의 형편이란 직장의 변경이나 전근 등 근무상의 형편을 말한다. 또한 질병의 요양이란 1년 이상의 치료나 요양을 필요로 하는 질병의 치료 또는 요양을 말한다.   3. 해외이주나 취학? 근무상 형편으로 세대전원이 출국시   해외이주나 취학 또는 근무상의 형편으로 세대전원이 해외로 출국하는 경우에는 정착자금마련 등을 위해 불가피하게 주택을 매도할 수밖에 없다. 세법에서는 국내에 1주택을 소유한 자가 해외이주 등의 사유로 주택을 매도하는 경우 앞서 살펴 본 3년 이상 보유요건(서울 등은 3년 이상 보유와 2년 이상 거주)을 갖추지 못하였더라도 양도세를 비과세 하고 있다.  주의할 점은 거주기간이나 보유기간은 제한이 없지만 출국당시부터 매도일까지 1주택이어야 하며, 세대전원이 출국하여야 한다는 점이다. 만약, 2주택 상태에서 매도하거나 세대원 중 일부가 국내에 있는 상태에서 매도하면 양도세 비과세를 받을 수 없다. 해외이민시에는 해외이주신고일 이후부터 출국 전에 주택을 매도하거나 출국 2년 이내에 매도하여야 양도세 비과세혜택을 받을 수 있다. 다만, 2005년 12월 31일 이전에 해외이주자는 2007년 12월 31일 이전까지 매도하여야 양도세 비과세를 받을 수 있음에 주의하여야 한다. 또 하나 주의할 사항은 해외이주신고일 이후부터 출국 전에 다른 주택을 추가로 매입하지 않아야 한다는 점이다.   4. 주택 수용시 양도세 비과세   주택 및 그 부수토지의 전부 또는 일부가 <공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률>에 의한 협의매수?수용 및 그 밖의 법률에 의하여 수용되는 경우에는 보유기간 및 거주기간에 상관없이 양도소득세를 비과세한다. 단, 사업인정고시일 이전에 취득한 주택에 한하여 양도세를 비과세 받을 수 있다. 만약 주택 및 그 부수토지의 일부가 수용 또는 협의매수된 경우에는 수용일 또는 협의매도일로부터 2년 이내에 매도하여야 나머지 주택 및 그 부수토지도 양도세를 비과세 받을 수 있다.   5. 임대아파트는 5년 이상만 거주한 후 매도하면 양도세를 비과세 받을 수 있다.   공공임대주택 등의 임대주택법에 의한 건설임대주택은 분양전환을 하기 전까지는 임차인으로서의 지위만을 가질 뿐이다. 즉, 실제 분양전환을 해야 비로소 임차인이 그 임대주택을 소유할 수 있다. 이러한 임대아파트를 분양전환한 후 매도하는 경우 거주기간은 길지만 보유기간이 짧아 양도세에 있어서 세율이 높게 적용을 받는 등 불리한 점이 있다. 세법은 임대아파트를 임차일부터 양도일까지의 거주기간이 5년  이상인 경우 보유기간에 상관없이 양도세를 비과세 하고 있다.